Dezvoltatorii imobiliari iau măsuri drastice în 2025 pentru a combate creșterea TVA și a se proteja în fața schimbărilor de lege dese și imprevizibile, susține o firmă de avocatură într-o analiză transmisă StartupCafe.ro.
„Dezvoltatorii imobiliari din România se confruntă, în 2025, cu un context legislativ tot mai restrictiv, impredictibil și ostil mediului de afaceri, care duce la creșterea costurilor de dezvoltare și, implicit, scumpirea locuințelor”, spune casa de avocatură Elisabeta Stan Law Office.
În acest context, dezvoltatorii reacționează la toate aceste schimbări prin măsuri care să le protejeze afacerea: modificarea condițiilor contractuale, ajustarea termenelor de colaborare / vânzare și organizarea în holding pentru a evita plata unor impozite.
„Pe lângă taxe majorate și norme tot mai stricte, instabilitatea legislativă pune presiune directă pe planificarea și viabilitatea proiectelor, fapt pentru care unele construcții imobiliare ar putea să fie blocate”, avertizează avocații.
Redăm analiza:
„Mediul legislativ este într-o continuă schimbare și lipsă de predictibilitate. Au loc modificări legislative pe bandă rulantă, iar mediul de afaceri nu are timp să se pregătească, normele se modifică frecvent fără perioadă de tranziție. Este un context legislativ vulnerabil pentru dezvoltatorii imobiliari. Modificările frecvente, aplicate fără perioade de tranziție, pot duce la scăderea veniturilor, blocarea activității și afectarea gravă a businessului. Din acest motiv, tot mai mulți antreprenori din real estate caută soluții juridice solide pentru a-și proteja investițiile și a evita blocajele.
În ultimele săptămâni, dezvoltatorii imobiliari s-au văzut nevoiți să reconfigureze rapid, eficient și legal direcția afacerii lor în hățișul legislativ, luând o serie de măsuri. S-au revizuit contracte, au fost ajustate termene și au fost clarificate toate acele detalii care pot face diferența între o vânzare dusă la capăt și una pierdută pe muchie de calendar. E un moment care cere reacție rapidă, comunicare clară și documentație juridică solidă”, avertizează avocatul Elisabeta Stan, specializat în drept imobiliar.
Creșterea TVA și alte probleme în domeniul imobiliar
Creșterea TVA pentru locuințele noi nu este doar o ajustare tehnică în Codul fiscal, este o schimbare care va influența direct prețurile, comportamentul cumpărătorilor și ritmul de vânzare în multe proiecte rezidențiale. În teorie, TVA-ul de 9% va putea fi aplicat în continuare pentru unele locuințe, dar doar dacă sunt îndeplinite mai multe condiții: antecontract semnat până la final de iulie, un avans plătit la timp și livrarea locuinței până cel târziu în vara lui 2026.
Orice întârziere peste această dată va complica serios lucrurile. TVA-ul va crește la 21%, chiar și pentru cumpărători care au crezut că au prins oferta mai avantajoasă. Asta înseamnă renegocieri, presiune financiară, uneori chiar blocaje în vânzare. Iar consecințele se simt de ambele părți — și pentru client, și pentru dezvoltator.
Schimbările legislative – precum creșterea TVA la locuințe – alimentează tensiuni între dezvoltatori și cumpărători, afectând atât proiectele în desfășurare, cât și încrederea în piață. Fără predictibilitate și coerență legislativă, sectorul imobiliar riscă să intre într-o perioadă de stagnare sau chiar regres.
Mai mult, a crescut numărul de contestații în instanță pe fondului interesului civic de protecție a spațiilor verzi. Acestea, alături de reglementările de mediu tot mai stricte și costurile pentru obținerea avizelor, duc la fragilizarea pieței și la reducerea apetitului pentru investiții noi.
De asemenea, au crescut costurile pentru conformarea la legislație. Dezvoltatorii imobiliari, pentru a implementa noile măsuri, sunt nevoiți să cheltuiască suplimentar pentru a-și putea desfășurarea activitatea, cum ar fi obținerea de avize, ceea ce la final va crește costul de locuințelor la vânzare.
Ce măsuri concrete iau dezvoltatorii imobiliari afectați de creșterea TVA și ce trebuie să știe cumpărătorii
Pentru a naviga această perioadă dificilă, dezvoltatorii încep să ia măsuri juridice de prevenție a scăderilor în business: audituri detaliate înainte de achiziții, modificarea condițiilor din contract, organizarea activității în structuri de tip holding prin care să plătească un impozit mai mic la stat, consultanță juridică permanentă și instrumente legale care să limiteze riscurile.
- Securizează achizițiile și investițiile- nevoia de a le face un due diligence juridic și urbanistic foarte elaborat și detaliat pentru a se asigura că fac corect achiziția, pentru a evita riscuri, pentru a evita blocaje în afaceri
- Optează pentru modificarea condițiilor contractuale - cu un mediu legislativ imprevizibil, în continuă schimbare, este recomand ca termenii din contractele de colaborare sau vânzare să fie ajustați cel puțin o dată pe an. Condițiile din piață se schimbă - ceea ce era corect anul trecut poate fi astăzi dezechilibrat, iar antreprenorii au nevoie să se asigure că penalitățile, termenele și clauzele de reziliere îi protejează
- Se organizează în structura de tip holding - din ce în ce mai multe firme din România se organizează în holdinguri pentru a plăti impozite mai mici la stat și a putea reinvesti câștigul din dividende fără impozitare și, practic, pentru a putea proteja bunurile personale
- Colaborează permanent cu avocați pentru a evita probleme - antreprenorii nu mai vor să mai stingă incendii, nu mai vor să se confrunte cu situații problematice, fapt pentru care optează pentru consultanță juridică permanentă
Ce trebuie să știe cumpărătorii de locuințe în 2025
Pentru cumpărători, contextul actual impune o atenție sporită și o înțelegere clară a modului în care schimbările fiscale – în special creșterea TVA – influențează prețul și condițiile de achiziție a unei locuințe noi. Astfel, cumpărătorii trebuie să devină mai informați și mai bine pregătiți juridic.
Iată ce trebuie să știe și cum pot acționa:
1. Prețul final poate crește brusc
Creșterea TVA (de la 5% la 9% sau 19%, în funcție de situație) afectează direct costul locuinței. Multe contracte nu includ o clauză care să garanteze un preț fix în fața modificărilor legislative, iar dezvoltatorii pot transmite această diferență către cumpărător.
Ce pot face cumpărătorii:
- Să verifice cu atenție clauzele contractului de rezervare - cumpărătorul trebuie să știe că este o perioadă de modificare a prețurilor, conform legislației, și trebuie să știe la ce să se aștepte
Clauzele contractuale sunt complexe, iar cumpărătorii trebuie să fie atenți la riscuri ascunse, ceea ce înseamnă că au nevoie de asistență juridică atât la încheierea contractului de promisiune de vânzare, cât și la încheirea contractului de vânzare propriu-zisă.
Partea de due diligence nu mai este opțională - cumpărătorii trebuie să verifice dezvoltatorul, terenul, autorizațile, de cât timp este dezvoltatorul în piață, dacă construiește cu banii proprii sau ai băncii, pentru a evita cât mai puține riscuri.
- Să solicite o simulare de costuri post-TVA, pentru a înțelege impactul real asupra bugetului
2. Clauzele contractuale devin mai complexe
Pentru a se proteja, dezvoltatorii ajustează frecvent termenii contractuali, inclusiv penalitățile, termenele de livrare și clauzele de reziliere. Aceste modificări pot dezechilibra raportul vânzător-cumpărător.
Ce pot face cumpărătorii:
- Să consulte un avocat specializat în drept imobiliar înainte de semnare. O revizuire juridică poate preveni surprize neplăcute (ex: penalizări ascunse sau livrare întârziată fără despăgubiri).
- Să negocieze clauze clare privind termenele de finalizare și penalitățile aplicabile, în caz de întârziere sau modificare unilaterală.
3. Dezvoltatorii reorganizați în holdinguri pot oferi stabilitate
Tot mai mulți dezvoltatori se reorganizează în grupuri de tip holding, ceea ce le permite optimizarea fiscală și o mai bună protecție juridică. Pentru cumpărători, aceasta poate însemna un partener mai solid, dar și o nevoie mai mare de transparență.
Ce pot face cumpărătorii:
- Să verifice structura juridică a dezvoltatorului – cine este vânzătorul real, cine deține terenul, cine construiește și cine încasează banii
- Să solicite documente privind dreptul de proprietate asupra terenului, autorizația de construire și dovada solvabilității dezvoltatorului
4. Due diligence-ul nu mai este opțional
Într-un context legislativ instabil, riscurile de blocaj în proiectele imobiliare cresc (PUZ-uri anulate, litigii pe terenuri, autorizații contestate etc.).
Ce pot face cumpărătorii:
- Să solicite un due diligence urbanistic și juridic înainte de avans. Verificați cu un specialist: situația juridică a terenului, autorizațiile de construire, regimul fiscal aplicabil, lipsa litigiilor etc.
- Să evite achizițiile doar pe bază de promisiuni verbale sau broșuri. Cereți documente, nu doar încredere.
Pentru dezvoltatorii imobiliari, protecția juridică nu mai este o opțiune, ci o necesitate strategică. Într-un climat legislativ marcat de instabilitate, creșteri fiscale și presiuni administrative, doar cei care își fundamentează deciziile pe o consultanță juridică permanentă și pe măsuri de prevenție bine calibrate vor reuși să își protejeze afacerea și să rămână competitivi.
De la structuri fiscale optimizate, la contracte adaptate realităților pieței și due diligence aprofundat înainte de investiții, fiecare pas contează. Lipsa unor măsuri juridice solide poate duce rapid la blocaje, pierderi financiare sau chiar faliment. În schimb, un cadru legal bine gândit devine un avantaj competitiv major, oferind stabilitate, încredere și capacitate reală de adaptare într-o piață din ce în ce mai volatilă.
---