Creșterea TVA la locuințele noi nu vine singură. Se va mări și impozitul local pe proprietate, iar totul pe fondul eliminării facilităților fiscale pentru lucrătorii din construcții, deja operate de anul acesta. Pe scurt, un cocktail (Molotov) de măsuri fiscale care va pune pe jar întreaga piață imobiliară din România.
Într-o analiză pentru StartupCafe.ro, brokerul imobiliar Georgian Marcu, fondator al agenției Green Angels, explică faptul că cel mai mult vor avea de suferit tinerii obișnuiți din România, care nu-și vor permite să-și cumpere o locuință, iar chiriile vor fi tot mai împovărătoare și nu le vor mai lăsa loc să-și strângă un avans de casă nouă, undeva în viitor.
Iată analiza lui Georgian Marcu, pentru comunitatea antreprenorială StartupCafe.ro:
Impactul modificării cotei de TVA în domeniul Imobiliar
„Printre măsurile anunțate de guvern pentru a reduce deficitul bugetar a fost anunțată și renunțarea la cota redusă de TVA de 9% și trecerea la cota standard de 21% pentru achiziționarea unei locuințe. Asta după ce în 2023 a fost mărită de la 5% la 9%, cu alte cuvinte, o creștere de 420% in mai puțin de 3 ani, asta în condițiile în care în imobiliare un ciclu de dezvoltare, de la achiziție teren pana la livrarea apartamentelor, poate dura mai mult de 3 ani.
Cota de TVA redusă pentru achiziția unei locuințe a fost gândită ca o politică socială pentru cei cu venituri mici, astfel încât sa își poată permite achiziția unei locuințe. Programul a suferit câteva modificări din 2008 și până astăzi, ultima varianta fiind ca poți achiziționa o singura locuință în cotă redusă de TVA dacă acea locuință este mai mica de 120 mp si mai ieftină de 120.000 euro. Cu alte cuvinte o locuință de start, pentru o familie cu venituri mici, în periferie sau periurbanul orașelor mari.
Important de menționat ca mai bine de jumătate din țările Uniunii Europene au un astfel de program social, pentru cei aflați la prima achiziție sau, așa cum se întâmpla și în România, cu limite de buget sau suprafața.
Dar să ne întoarcem la impactul acestei modificări, făcute de pe-o zi pe alta. Sunt 3 planuri principale, Social, Economic si Politic dar și alte câteva secundare care vor fi plătite de toata lumea, chiar si de tine, cel care citești acest articol.
Social: Aceasta măsura lovește în cea mai vulnerabilă categorie de consumatori, cei care achiziționau proprietăți ieftine în periferia sau periurbanul orașelor mari. Oamenii aceia chiar nu își permit mai mult, 1000-3000 de euro e deal breaker pentru ei, nu vorbim de 14.400 euro, cât reprezintă diferența la suma maximă de 120.000 euro. Cu bani aceia si-ar putea mobila apartamentul sau și-ar putea cumpăra locul de parcare.
Una dintre cele mai injuste măsuri pentru consumator este termenul de 31 iulie 2026, până când trebuie sa semneze contractul final. Ce ne face cu cei care au dat deja avans pentru un imobil cu termen de finalizare decembrie 2026, până când aceste măsuri să fi ajuns în spațiul public? De unde să scoată diferența de preț, cel mai probabil vor pierde avansul! Există situații în care doar actele de recepție, edificare, dezmembrare și intabulare, proceduri care se fac după finalizarea construcției, pot dura peste 6 luni de zile. Această măsură este una profund abuzivă și ne demonstrează respectul pe care guvernul îl acorda cetățeanului roman.
Creșterea de preț este inevitabilă, marea majoritate a dezvoltatorilor cu proiecte în lucru nu pot asimila diferența de TVA, dat fiind că tocmai au trecut prin creșterea costului de manopera, din cauza faptului ca au fost eliminate facilitățile fiscale pentru muncitorii în construcții și vor trebui să asimileze și creșterea impozitului pe dividende. Mulți dintre ei au precontractat pe un alt preț, cu alte calcule financiare in spate.
Politic: vom deconta cu vârf și îndesat la următoarele alegeri. Pentru cine are curiozitatea poate verifica care au fost principalele doua teme de campanie ale partidelor extremiste în Europa de Vest. Dacă nu ai chef să cauți, îți spun eu. Imigrația și Accesibilitatea pieței imobiliare. Scumpirile care vor urma dublate de scăderea puterii de cumpărare a populației vor face ca piața imobiliara să fie mai puțin accesibila, o temă de campanie perfectă pentru partidele extremiste.
Economic: Tranzacțiile imobiliare împreuna cu Construcțiile au 15% din PIB. Chiar dacă pe termen scurt statul ar putea încasa un TVA mai mare din tranzacționarea proprietăților aflate acum în construcție pe termen mediu și lung impactul economic va fi unul semnificativ negativ.
Cererea pe acest tip de proprietăți va scădea semnificativ, o parte din potențialii cumpărători se vor reorienta către piața secundară, apartamente vechi. În cazul unei astfel de tranzacții statul nu mai încasează TVA, încasează doar impozitul pe tranzacție de 1% sau 3%.
Foarte multe proiecte din acest segment vor fi puse pe hold, cei care nu au început încă vor pune terenurile în conservare în așteptarea unor vremuri mai bune. Domeniul imobiliar este unul din puținele domenii în care peste 80% din bani rămân în țară: manoperă, ciment, fier beton, rigips, uși, tâmplărie, toate au drept furnizori firme / producători autohtoni. Poate la finisaje sa mai fie ceva importuri.
Aici statul pierde pe trei părți. Pierde TVA din scăderea de proprietăți tranzacționate, pierde Taxe și Impozite care ar fi fost plătite de dezvoltatori, firme de construcții, producători de materiale de construcții și mărește deficitul comercial, banii care ar fi rămas în țară se vor duce în consumul altor bunuri, mare parte din import.
Vă spuneam ca aceasta măsură vă va afecta și pe voi, chiar dacă nu sunteți cumpărător sau vânzător.
Dacă ești proprietar, nu uita că de la anul impozitarea proprietăților se va face la valoarea de piață. Deja prețurile au crescut cu 20%-25% în ultimul an, pe fondul ofertei reduse, o nouă creștere de preț va face ca impozitul tău în anumite cazuri să crească cu 300%-400%, față de valoarea pe care o plătești acum.
Dacă ești chiriaș am o veste și mai proastă. De anul viitor te poți aștepta la o creștere semnificativă a chiriei astfel încât aceasta să încorporeze și impozitul de mai sus dar și cererea venită din partea celorlalți care nu își mai permit o achiziție.
Presupun că guvernul a făcut un studiu de impact, în care a ținut cont de aceste aspecte, înainte de abordarea acestei măsuri de modificare a TVA-ului în domeniul imobiliar. Poate este ceva ce nu văd eu, timpul ne va demonstra”.