În primele 7 luni ale anului 2025, aproximativ 8.600 de locuințe disponibile pentru închiriere care se încadrează în segmentul de lux, adică cele mai scumpe 5% dintre proprietățile imobiliare disponibile la vânzare sau la închiriere pe o platformă de imobiliare, dintre care peste 5.000 numai în București, potrivit unui comunicat transmis, luni, StartupCafe.ro.
Închirierea unei locuințe de lux în România necesită un venit lunar de minim 31.500 de lei și depășește 44.000 de lei pentru proprietățile din București, în cazul în care chiriașul alocă 30% din venit pentru plata chiriei, estimează platforma de imobiliare Storia.
Locuințele de lux plasate pe segmentul de închirieri au o distribuție inegală pe teritoriul țării, fapt care reflectă dezvoltarea economică inegală a regiunilor. Astfel, București atrage peste 5.000 de oferte de închiriere pentru locuințe de lux, la care se adaugă alte peste 1.400 de locuințe în județul Ilfov și peste 1.000 de locuințe în județul Cluj.
În total, 86% dintre locuințele de lux disponibile pentru închiriat la nivel național se află în București și județele Ilfov și Cluj, iar aproape 98% dintre anunțurile naționale sunt concentrate în București și cele mai dezvoltate 9 județe ale țării.
Chiria minimă pentru o locuință de lux este de 1.500 EUR în fiecare dintre cele 10 județe care acoperă 98% din numărul total de anunțuri din categoria locuințelor de lux, conform datelor centralizate. Diferențe semnificative apar însă la chiria maximă, ca urmare a existenței pe piață a unor locuințe de lux atipice, pentru care proprietarii solicită sume semnificativ mai mari decât media. De exemplu, chiria maximă solicitată pentru o locuință de lux este de 18.700 EUR în Timiș, 17.000 EUR în București sau 15.000 EUR în Constanța.
Cea mai mare chirie medie raportată în cele 10 județe analizate este de aproximativ 2.800 EUR pe lună și este valabilă pentru județul Ilfov. Urmează la mică distanță locuințele de lux din București, cu o chirie medie de aproximativ 2.600 EUR, și cele din județul Constanța, cu o chirie medie de peste 2.500 EUR.
În schimb, chiria medie pentru o locuință de lux din județele Cluj și Brașov este de aproximativ 2.100 EUR pe lună, mai mică decât în București, în ciuda faptului că reședințele de județ sunt cele mai scumpe la nivel național din punctul de vedere al prețului mediu pe metru pătrat pentru locuințele disponibile la vânzare.
Aceeași chirie medie este și în Timiș, în timp ce în Sibiu este de aproape 2.000 EUR. Singurul județ din top 10 în care chiria medie este mai mică de 2.000 EUR este Bihor.
Prețurile medii de mai sus sunt valabile la nivel cumulat pentru apartamente și case, iar o analiză bazată strict pe piața apartamentelor de lux oferă rezultate ușor diferite. Într-un astfel de scenariu, cea mai mare chirie medie pentru un apartament de lux este de departe în București, cu puțin peste 2.000 EUR pe lună.
În spatele Bucureștiului se află județul Constanța, cu o chirie medie de aproape 1.800 EUR, în timp ce apartamentele de lux din Brașov și Ilfov sunt ușor mai accesibile, cu chirii de aproximativ 1.700 și, respectiv, 1.600 EUR. În mod paradoxal, cea mai accesibilă chirie pentru un apartament de lux este în Cluj (aproape 1.500 EUR), în ciuda faptului că în Cluj-Napoca sunt cele mai mari chirii medii din țară dacă sunt luate în calcul toate proprietățile disponibile, indiferent de preț.
În cazul caselor, regiunea București-Ilfov este singura care are un număr relevant de proprietăți de lux disponibile pentru închiriere. Astfel, chiria medie pentru o casă de lux este de aproape 5.900 EUR pe lună în București și depășește 5.400 EUR în Ilfov. Cu alte cuvinte, chiriile medii pentru casele de lux sunt de aproape trei ori mai mari comparativ cu chiriile medii pentru apartamente de lux atât în București, cât și în Ilfov.
Chiria unei proprietăți de lux depinde de numeroși factori, de la poziționarea geografică până la suprafața utilă și facilitățile suplimentare disponibile.
De ce venit au nevoie românii pentru a închiria o proprietate de lux?
Storia a luat în calcul ca valoarea chiriei să reprezinte 30% din venit, întrucât același procent este utilizat în mod uzual pe plan internațional pentru gradul de îndatorare al unui credit ipotecar contractat pentru achiziționarea unei locuințe de lux.
Într-un astfel de scenariu, românii ar avea nevoie de un venit lunar de cel puțin 31.500 lei pentru a-și permite să închirieze o locuință de lux în România, echivalentul a aproximativ 6.200 EUR. Această sumă este valabilă pentru o locuință de lux în județul Bihor, cu municipiul de reședință în Oradea.
Venitul minim necesar crește însă rapid în alte județe din Transilvania, întrucât ajunge la 34.800 lei în Sibiu și depășește 35.000 lei în Timiș și Brașov, pentru ca în Cluj să fie de aproape 36.600 lei. Între timp, venitul minim necesar depășește pragul de 40.000 lei în trei regiuni din țară: Constanța (42.900 lei), București (44.300 lei) și Ilfov (47.500 lei). Cu alte cuvinte, cel mai mare venit este necesar în regiunea București-Ilfov, cea în care se află și marea majoritate a locuințelor de lux disponibile pentru închiriere.
Iată principalele repere pentru închirierea unei proprietăți de lux în România în București și cele 9 județe incluse în analiză:
Ilfov
- Chiria medie a unei proprietăți de lux: 2.809 EUR
- Venit minim net lunar necesar: 47.518 lei
- Salariu mediu net în județul Ilfov: 5.326 lei
București
- Chiria medie a unei proprietăți de lux: 2.621 EUR
- Venit minim net lunar necesar: 44.338 lei
- Salariu mediu net în București: 6.690 lei
Constanța
- Chiria medie a unei proprietăți de lux: 2.537 EUR
- Venit minim net lunar necesar: 42.917 lei
- Salariu mediu net în județul Constanța: 4.840 lei
Prahova
- Chiria medie a unei proprietăți de lux: 2.289 EUR
- Venit minim net lunar necesar: 38.722 lei
- Salariu mediu net în județul Prahova: 4.780 lei
Iași
- Chiria medie a unei proprietăți de lux: 2.177 EUR
- Venit minim net lunar necesar: 36.827 lei
- Salariu mediu net în județul Iași: 5.177 lei
Cluj
- Chiria medie a unei proprietăți de lux: 2.162 EUR
- Venit minim net lunar necesar: 36.573 lei
- Salariu mediu net în județul Cluj: 6.245 lei
Brașov
- Chiria medie a unei proprietăți de lux: 2.119 EUR
- Venit minim net lunar necesar: 35.846 lei
- Salariu mediu net în județul Brașov: 5.214 lei
Timiș
- Chiria medie a unei proprietăți de lux: 2.110 EUR
- Venit minim net lunar necesar: 35.694 lei
- Salariu mediu net în județul Timiș: 6.649 lei
Sibiu
- Chiria medie a unei proprietăți de lux: 2.056 EUR
- Venit minim net lunar necesar: 34.780 lei
- Salariu mediu net în județul Sibiu: 5.667 lei
Bihor
- Chiria medie a unei proprietăți de lux: 1.864 EUR
- Venit minim net lunar necesar: 31.532 lei
- Salariu mediu net în județul Bihor: 4.506 lei
Raportat la venituri, accesibilitatea închirierii locuințelor de lux diferă semnificativ de la un județ la altul. Cele mai recente date despre venitul mediu net pe județe au fost publicate de Institutul Național de Statistică pentru luna noiembrie 2024. Analiza ofertei de locuințe de lux acoperă primele 7 luni ale anului.
Timiș, județul cu cel mai bun raport între salariu și chiria medie a locuințelor de lux
Pentru locuitorii din Timiș este cel mai ușor să închirieze o locuință de lux, iar principala explicație este că salariul mediu net din acest județ este cel mai mare din România cu excepția Bucureștiului: 6.649 lei pe lună. În același timp, chiriile pentru proprietățile de lux sunt printre cele mai mici dintre cele 10 județe incluse în analiză. Astfel, un locuitor din Timiș are nevoie de un venit care să echivaleze cu 5,4 salarii medii pentru a-și permite să închirieze o locuință de lux.
Într-o situație asemănătoare se află și locuitorii din județul Cluj, care au nevoie de venituri echivalente cu 5,9 salarii medii nete pe lună, în timp ce pentru locuitorii din Sibiu venitul necesar urcă la 6,1 salarii medii nete.
Chiar dacă beneficiază de cel mai mare salariu mediu net pe țară (6.690 lei), bucureștenii ocupă doar locul 4 în topul accesibilității, ca urmare a faptului că plătesc și cele mai mari chirii pentru proprietăți de lux, cu excepția celor din județul Ilfov. Astfel, un bucureștean trebuie să câștige de 6,6 ori mai mult decât salariul mediu pentru a-și permite închirierea unei locuințe de lux.
Cu toate acestea, bucureștenii au un grad de accesibilitate superior vecinilor din județul Ilfov, care ocupă de altfel ultima poziție în acest top. Astfel, județul care înconjoară Bucureștiul are cele mai scumpe proprietăți de închiriat, în timp ce la salariul mediu este doar pe locul 5, motiv pentru care locuitorii au nevoie de echivalentul a 8,9 salarii medii lunare.
Totuși, există două mențiuni importante legate de Ilfov: numeroase persoane care locuiesc în acest județ obțin în realitate veniturile în București. Totodată, în județul Ilfov, 27% dintre proprietățile de lux disponibile pentru închiriere sunt case, de departe cea mai mai mare proporție la nivel național, iar acestea sunt în general mai scumpe decât apartamentele.
Tot de 8,9 salarii medii nete au nevoie și locuitorii din Constanța pentru a închiria o astfel de proprietate. Aici, salariul mediu net este printre cele mai mici dintre cele 10 județe analizate (4.840 lei), dar în același timp chiriile sunt printre cele mai mari (2.500 EUR). Totuși, și aici există o mențiune importantă: o parte dintre proprietățile de lux de închiriat sunt poziționate la malul mării și atrag mai degrabă persoanele cu venituri mari din București sau Cluj interesate să închirieze o locuință de lux cu rol de casă de vacanță.
Între timp, prahovenii au nevoie de 8,1 salarii medii nete pentru a-și permite o astfel de chirie, iar locuitorii din Iași, Bihor și Brașov au nevoie în general de echivalentul a 6,9 - 7,1 salarii medii nete pentru închirierea unei proprietăți de lux.
Apartamentele, mai accesibile comparativ cu casele
Datele colectate de pe Storia indică faptul că apartamentele au chirii mai accesibile comparativ cu casele. Cele mai mici chirii medii pentru apartamente de lux sunt în județul Cluj (aproape 1.500 EUR), motiv pentru care locuitorii au nevoie de un venit de patru ori mai mare decât salariul mediu pentru a-și permite chiria.
La polul opus, printre cele mai mari chirii medii pentru apartamente sunt cele din București (peste 2.000 EUR), iar în acest caz locuitorii au nevoie de 5,1 salarii medii. O posibilă explicație pentru care Bucureștiul are chirii mai mari decât Cluj în acest caz este că în Capitală au sediul numeroase companii multinaționale cu manageri expați care locuiesc în chirie.
Cel mai mare dezechilibru între chiria medie și salariul mediu este însă în Constanța, unde venitul necesar pentru un apartament de lux este de 6,2 salarii medii. Și aici, o posibilă explicație este legată tot de chiriile percepute pentru apartamentele de lux de la malul mării.
În cazul caselor de închiriat, clujenii plătesc o chirie medie de aproape 4.800 EUR și au nevoie de echivalentul a aproape 13 salarii medii pentru a-și permite să locuiască într-o astfel de proprietate, în timp ce bucureștenii achită în medie o chirie de aproape 5.900 EUR și au nevoie de venituri de aproape 15 ori mai mari comparativ cu salariul mediu.
Ce este mai rentabil din punctul de vedere al costurilor lunare: chirie sau achiziție?
Storia a prezentat, într-o altă analiză, și ce salarii minime ar trebui să câștige românii pentru cumpărarea unei locuințe de lux prin intermediul unui credit ipotecar pe 30 de ani cu avans de 20% din valoarea proprietății, un grad de îndatorare de 30% și o dobândă de 6,8%, similară cu cea mai recentă dobândă medie calculată de BNR.
Datele arată că atât în București, cât și în fiecare dintre celelalte 9 județe analizate, ai nevoie de un venit lunar mai mic să închiriezi decât să cumperi o proprietate de lux, însă una dintre explicații este că, în medie, locuințele disponibile pentru închiriere au suprafețe utile mai mici comparativ cu suprafețele utile ale locuințelor disponibile la vânzare.
„Chiar dacă datele arată că, în prezent, închirierea unei proprietăți de lux presupune un nivel de venituri mai redus decât achiziția, datele noastre mai arată că proprietățile premium scoase la vânzare au, în general, o suprafață utilă mai mare decât cele disponibile spre închiriere. În această analiză au fost luate în calcul și costurile de creditare, însă, în realitate, multe dintre achizițiile de proprietăți premium se realizează și cash. Astfel, achiziția rămâne o alegere solidă pentru cei care își doresc să investească pe termen lung și să se bucure, la final, de propria lor locuință”, a declarat Monica Dudău, Head of Marketing Real Estate Europe OLX Group (Storia și OLX Imobiliare în RO).
Închirierea unei proprietăți de lux în România necesită venituri de 5 până la de 9 ori mai mari comparativ cu salariul mediu net, în funcție de județul în care se află proprietatea respectivă. Veniturile necesare sunt mai mici decât în cazul achiziționării locuinței de lux, pentru care este nevoie, în funcție de județ, de un salariu minim lunar de 6 până la de 10 ori mai mare comparativ cu salariul mediu net, cu dezavantajul că suprafața utilă a locuinței este în general mai mică decât în cazul unei locuințe de lux disponibilă pentru vânzare.