ANAF a venit recent cu un ghid și o serie de explicații suplimentare privind impozitarea arendei și declarațiile care se depun de către arendaș (fermier, societate agricolă) și arendator (proprietarul terenului dat în arendă).
Într-un webinar la care au participat două funcționare ale Fiscului de la Galați și Tulcea, au fost detaliate aspecte legate de impozit, contribuția la sănătate (CASS), formularul 112, Declarația Unică (212) și alte elemente referitoare la veniturile din arendă.
Descarcă de AICI Ghidul ANAF 2025 privind arenda sau citește-l la finalul articolului.
Ce se poate arenda în România
Potrivit Codului Fiscal, veniturile obţinute din arendarea bunurilor agricole din patrimoniul personal sunt clasificate în categoria veniturilor din cedarea folosinţei bunurilor. Veniturile din cedarea folosinţei bunurilor sunt veniturile, în bani şi/sau natură, provenind din cedarea folosinţei bunurilor mobile si imobile, obţinute de către proprietar, uzufructuar sau alt deţinător legal, altele decât veniturile din activităţi independente.
Potrivit art.1836 din Codului Civil, pot fi arendate orice bunuri agricole, cum ar fi:
- terenurile cu destinaţie agricolă, şi anume terenuri agricole productive - arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbuştii fructiferi, plantaţiile de hamei şi duzi, păşunile împădurite, terenurile ocupate cu construcţii şi instalaţii agrozootehnice, amenajările piscicole şi de îmbunătăţiri funciare, drumurile tehnologice, platformele şi spaţiile de depozitare care servesc nevoilor producţiei agricole şi terenurile neproductive care pot fi amenajate şi folosite pentru producţia agricolă;
- animalele, construcţiile de orice fel, maşinile, utilajele
- şi alte asemenea bunuri destinate exploatării agricole.
- Înregistrarea contractului de arendă
Înregistrarea contractului de arendă
Contractul de arendare trebuie încheiat în formă scrisă, sub sancţiunea nulităţii absolute.
Arendaşul (fermierul care ia terenul în arendă) trebuie să depună un exemplar al contractului la consiliul local în a cărui rază teritorială se află bunurile agricole arendate, pentru a fi înregistrat într-un registru special ţinut de secretarul consiliului local.
Când bunurile arendate sunt situate în raza teritorială a mai multor consilii locale, câte un exemplar al contractului se depune la fiecare consiliu local în a cărui rază teritorială sunt situate bunurile arendate.
Toate cheltuielile legate de încheierea, înregistrarea şi publicitatea contractului de arendare revin arendaşului.
Contractul de arendare se reînnoieşte de drept, pentru aceeasi perioadă, dacă niciuna dintre părţi nu a comunicat cocontractantului, în scris, refuzul său cu cel puţin 6 luni înainte de expirarea termenului, iar în cazul terenurilor cu destinaţie agricolă, cu cel puţin 1 an.
Impozitarea veniturilor din arendă. Formularul 112
Venitul net din arendă se stabileşte la fiecare plată prin scăderea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 20% asupra venitului brut. Deci dacă arenda brută este 1000 de lei, venitul net din arendă este 800 de lei.
Calculul, reţinerea şi plata impozitului aferent veniturilor din arendă intra în sarcina arendaşului (fermierul care ia terenul în arendă).
Impozitul pe veniturile din arendă se calculează prin reţinere la sursă către plătitorii de venit (arendași) la momentul plăţii venitului, prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului net, impozitul fiind final. Impozitul astfel calculat se reţine şi se plăteşte la bugetul de stat până la data de 25 inclusiv a lunii următoare celei în care a fost reţinut.
Plătitorii de venituri din arendă au obligaţia să completeze si să depună, până la data de 25 inclusiv a lunii următoare celei în care s-au plătit veniturile, formularul 112 “Declaraţie privind obligaţiile de plată a contribuţiilor sociale, impozitului pe venit si evidenţa nominală a persoanelor asigurate”, în care declară impozitul pe veniturile din arendă calculat si reţinut.
Formularul 112 se semnează digital și se trimite la ANAF prin mijloace electronice de transmitere la distanţă.
CASS la venitul din arendă
Baza anuală de calcul al contribuţiei de asigurări sociale de sănătate (CASS) în cazul persoanelor care realizează venituri din cele prevăzute la art. 155 alin. (1) lit. c) - h) din Codul fiscal o reprezintă :
- a) nivelul a 6 salarii minime brute pe ţară, în cazul veniturilor realizate cuprinse între 6 salarii minime brute pe ţară inclusiv şi 12 salarii minime brute pe ţară;
- b) nivelul de 12 salarii minime brute pe ţară, în cazul veniturilor realizate cuprinse între 12 salarii minime brute pe ţară inclusiv şi 24 de salarii minime brute pe ţară;
- c) nivelul de 24 de salarii minime brute pe ţară, în cazul veniturilor realizate cel puţin egale cu 24 de salarii minime brute pe ţară.
Încadrarea în plafonul anual de cel puţin 6, 12 sau 24 de salarii minime brute pe ţară, după caz, se efectuează prin cumularea veniturilor nete din arendarea bunurilor agricole din patrimoniul personal realizate, cu alte categorii de venituri realizate, după cum urmează:
- a) venitul net din drepturi de proprietate intelectuală;
- b) venitul net distribuit din asocieri cu persoane juridice, contribuabili potrivit prevederilor Titlului II sau Titlului III din Codul fiscal;
- c) venitul net sau norma de venit, după caz, pentru veniturile din cedarea folosinţei bunurilor;
- d) venitul şi/sau câştigul/câştigul net din investiţii;
- e) venitul net sau norma de venit, după caz, pentru veniturile din activităţi agricole, silvicultură şi piscicultură;
- f) venitul brut, câştigul şi/sau venitul impozabil din alte surse.
Ghidul ANAF privind veniturile din arendă cuprinde și diferitele situații, în care un proprietar (arendator) primește venituri de la mai mulți arendași (fermieri) sau de la unul singur sau alte cazuri practice, care necesită tratament fiscal specific.
Întrebări și răspunsuri ANAF privind veniturile din arendarea terenurilor sau altor bunuri
În plus față de ghidul ANAF, functionarele de la subunitățile fiscale din Galați și Tulcea au răspuns și la câteva întrebări din partea contribuabililor:
Î: În cazul în care au venituri și din dividende și din arendă în anul 2025, se cumulează veniturile respective pentru CASS? Cât este plafonul maxim la care am obligația să plătești CASS pentru veniturile din arendă încasate în anul 2025?
R. Pot apărea mai multe situații. Când veniturile din arendă depășesc- doar din arendă- la un plătitor de venit, depășesc plafonul și atunci este obligația plătitorului de venit să facă reținerea la sursă și la sănătate, nu doar la impozit pe venit. Depinde în ce plafoane vă încadrați doar din arendă. Și apoi într-adevăr veți simula dumneavoastră veniturile din dividende și în condițiile în care este depășit un alt plafon, veți face Declarația Unică. Vi se recunoaște suma reținută la sursă de către plătitorul de venit pentru anul 2025. Poate fi și situația în care venitul din arendă este mai mic decât șase salarii pe economie, dar adunat cu venitul din dividende depășește unul din cele trei plafoane impuse de lege pentru anul 2025.
Și atunci, da, faceți dumneavoastră Declarația Unică în care evidențiați suma globală- atât venitul net din arendă plus venitul încasat dividende și, în funcție de ce plafon depășiți, veți bifa corespunzător în Declarația Unică. Acum plafonul maxim pe anul 2025, de 24 de salarii minime, reprezintă 97.200 lei. Da, avem 24.300 de lei - 6 salarii minime, 48.600 de lei - 12 salarii minime și 97.200 de lei -24 de salarii minime, plafonul maxim. Dar asta trebuie analizat de la caz la caz în funcție de ce situații practice întâmpinați.
Î: Ce se întâmplă dacă în localitatea unde se află terenul nu există practica încheierii contractelor de arendă?
R: Legal este să aveți un act, când dați în folosință un tere, legal este să aveți acel act, contract de arendă, care trebuie înregistrat la primărie. Pe partea asta e posibil să aveți obligația. Nu e obligatoriu să-l înregistrați la ANAF. Dar el trebuie întocmit. Odată ce n-am un contract, teoretic, plătitorul de venit nu are de ce să vă rețină la sursă.
Î: Ce se întâmplă dacă fermierul (arendașul) vrea să încheie contract de arendă, dar proprietarii de terenuri refuză semnarea contractelor?
R: Contractul este legea părților. Arendașul poate sesiza la ANAF situația, prin formularul de contact. Dar, în principiu, dacă proprietarii nu vor să semneze contractul, nu mai arendez terenurile.
Î: Dacă realizez venituri sub 6 salarii minime pe economie din arendă și achit CASS din venituri salarii mai mari de 6 salarii minime pe economie, mai trebuie să depun Declarația Unică?
R: Nu are nicio legătură dacă aveți calitatea de salariat sau nu. Dacă venitul din arendă este sub 6 salarii minime pe economie, nu datorați CASS. Dvs. nu trebuie să depuneți Declarația Unică și nici plătitorul de venit din arendă nu trebuie să vă rețină CASS la sursă.
Î: Încasez venituri din dividende în anul 2025 peste plafonul de 12 salarii minime și venituri din arendă sub plafonul de 6 salarii minime. Trebuie să comunic firmei la care am dat terenul în arendă faptul că am venituri din dividende?
R: Nu, în niciun caz. Dumneavoastră, într-adevăr, aveți obligația să completați Declarația Unică pe venitul realizat în anul 2025 și să adunați toate veniturile și să vedeți în ce plafon încadrați. Din ceea ce spuneți, vă încadrați între 12 și 24 d salarii minime și atunci veți plăti CASS de 10% din 12 salarii minime și asta prin Declarația Unică. Dar nu aveți obligația să trimiteți această informație arendașului.
Î: Pentru o societate plătitoare de arendă, la calculul impozitului trebuie să opresc și CASS? Vorbim de venituri de 1.500 lei sau maxim anual pentru fiecare persoană.
R: Nu. 1.500 lei e o sumă mică, nu depășește pragul. Netul, adică 80% din suma pe care o dați drept arendă în 2025, ar trebui să depășească depășească 24.300 de lei, pentru ca dvs. să aveți obligația să rețineți la sursă și CASS pe lângă impozit. Adică veniturile sunt prea mici, sunt sub salarii minime pe economie.
Î: Persoana fizică obține venituri în anul 2025 doar din arendarea unor terenuri agricole. Veniturile se vor încasa în luna septembrie și vor depăși 60.000 lei. Prin urmare arendașul va reține, pe lângă impozit, și CASS la nivelul a 12 salarii minime . Cum poate această persoană fizică face dovada că este asigurată la sănătate în 2025, astfel încât să poată beneficia de servicii medicale în oricare lună a anului? Ar trebui să depună Declarația Unică - capitolul II, punctul D?
R: Întrebarea aceasta nu face obiectul părții fiscale, adică ar trebui să adresați această întrebare în Casei de Sănătate. E o lege, 95/2006, care reglementează calitatea dvs. de asigurat. Cum aveți acces la pachetul de bază. Legislația fiscală doar impune ca plătitorul de venit să rețină la sursă suma de CASS prin Declarația 112. Dvs. nu aveți obligația de a depune Declarația Unică.
Dvs vă puneți problema dacă să faceți prin opțiune Declarația Unică pe capitolul doi, să optați pentru sănătate. OK, puteți să o faceți și se va ține cont, adică declarația de la anul va ține cont de reținerea la sursă pe care a făcut-o plătitorul de venit. OK, puteți să faceți din proprie inițiativă și veți fi asigurat într-adevăr de la momentul când depuneți Declarația Unică prin opțiunea dumneavoastră. Acum pe capitol doi a rămas doar această opțiune de a plăti sănătatea și atunci bifați la secțiunea de la Capitolul 2 și se va calcula o sumă fixă de 2.430 lei. Termenul de plată este la anul, dar la anul veți face Declarația Unică în care veți trece suma reținută la sursă de plătitorul de venit și nu veți mai plăti nimic.
Cum dobândiți, în ce bază și pe ce perioadă dobândiți calitatea de asigurat, faceți scris către Casa de Sănătate această întrebare sau mergeți la dumnealor să discutați. Ca legislație, este Legea 95 din 2006 în domeniu sănătății, care reglementează toate situațiile ca o persoană fizică devine asigurat și pe ce perioadă.