Numărul de locuințe noi finalizate în 2025 a stagnat în București comparativ cu 2024 și a scăzut cu 42% în Cluj-Napoca și cu 29% în Brașov, cele mai scumpe orașe ale țării din punct de vedere imobiliar, potrivit unei analize realizate de o platformă de imobiliare din România și transmisă, luni, StartupCafe.ro.
Marile orașe din România traversează o dezvoltare inegală din perspectiva numărului de locuințe construite anual, potrivit celor mai recente date publicate de INS pentru anul 2025, analizate și interpretate de Storia.
La nivel național, în 2025 au fost finalizate aproximativ 59.000 locuințe noi, cu 3,1% mai puține comparativ cu anul 2024. Totuși, datele publicate la nivel de oraș indică o serie de discrepanțe majore, în special între București și marile orașe din țară.
Astfel, în București au fost finalizate anul trecut aproape 9.400 locuințe noi, cu doar 20 locuințe mai puține comparativ cu 2024, astfel că acest segment de piață este în stagnare.
În același timp, au fost finalizate peste 7.900 locuințe în Ilfov, cu 4,4% mai multe decât în 2024, în contextul în care dezvoltările rezidențiale din Ilfov au un rol important în oferta de locuințe din regiunea Capitalei. Practic, în regiunea de dezvoltare București-Ilfov au fost construite în total aproape 17.300 locuințe noi în 2025, cu 1,8% mai multe decât în 2024.
În ansamblu, datele arată că 29% dintre locuințele noi construite în România în 2025 au fost livrate în București și Ilfov.
În schimb, comparativ cu 2024, toate celelalte mari orașe analizate au raportat scăderi. În Cluj-Napoca, orașul din România cu cele mai mari prețuri la locuințe, au fost finalizate mai puțin de 960 locuințe, cu aproape 42% mai puține decât în 2024. În plus, 2025 a devenit anul cu cele mai puține locuințe finalizate în oraș în ultimul deceniu, comparativ cu cele aproape 4.200 locuințe finalizate anual în 2018 și 2019, considerați ani de vârf.
Diferența dintre București și Cluj-Napoca în ceea ce privește livrările de locuințe poate fi analizată și în contextul rezultatelor Indexului Storia, care reflectă calitatea vieții pe baza unor criterii obiective precum traficul, reperele din jurul locuinței, calitatea aerului și prețurile proprietăților imobiliare. Astfel, cu un Index Storia de 51,4, București este depășit de toate celelalte mari orașe ale țării, cu excepția Craiovei (51). La polul opus, Cluj-Napoca are cel mai mare scor în Index dintre toate marile orașe ale țării (57,5).
„Creșterea ușoară a numărului de locuințe livrate în regiunea București-Ilfov reflectă importanța Capitalei în economia României, în ciuda faptului că București este depășit de aproape toate celelalte mari orașe ale țării în Indexul Storia, care reflectă calitatea vieții pe baza unor criterii obiective, dar și a percepțiilor locuitorilor. În același timp, scăderea raportată de Cluj-Napoca poate fi influențată atât de numărul limitat de terenuri disponibile în oraș pentru noi construcții rezidențiale, cât și de prețul locuințelor, care este de departe cel mai ridicat din țară. Nu în ultimul rând, un factor important care influențează semnificativ noile dezvoltări imobiliare este reprezentat de procedurile legale pentru eliberarea autorizațiilor de construire de către autoritățile publice locale. Noul Cod al Urbanismului urmărește simplificarea procedurilor de autorizare și reducerea la numai 65 de zile a intervalului de timp necesar pentru obținerea unei autorizații de construire, comparativ cu perioada de 4-8 luni necesară în prezent. Impactul concret al noului cadru legislativ asupra ritmului dezvoltărilor rezidențiale va putea fi evaluat pe măsură ce prevederile sale vor fi implementate și măsurile de debirocratizare își vor produce efectele în practică”, a declarat Cătălina Ciorei, Senior Marketing Manager Storia & OLX Real Estate (Storia și OLX Imobiliare în România).
Un argument suplimentar care va favoriza autorizarea mai rapidă este conceptul de avizare tacită din noul Cod al Urbanismului: dacă entitățile avizatoare nu emit avizul, nu solicită clarificări și nu resping justificat cererea în termenul legal, documentația se consideră completă, iar avizul se consideră emis tacit.
„Un alt mecanism cu potențial semnificativ este consolidarea avizării tacite: dacă entitățile avizatoare nu emit avizul, nu solicită clarificări și nu resping justificat cererea în termenul legal, documentația se consideră completă, iar avizul se consideră emis tacit. De asemenea, avizele obținute la faza PUZ rămân valabile la faza de autorizare, fără a fi necesară obținerea lor din nou – o prevedere care elimină o redundanță costisitoare pentru investitori. Dacă aceste mecanisme vor funcționa efectiv, impactul pentru piața rezidențială poate fi semnificativ: perioade mai scurte de pre-dezvoltare, costuri de finanțare mai ușor de anticipat și, foarte important, reducerea perioadelor în care proiectele rămân blocate din motive administrative”, explică Ioana Roman, partener Filip & Company.
În plus, specialiștii de pe piața imobiliară au remarcat și numeroase alte schimbări majore care au potențialul de a aduce beneficii pentru dezvoltatorii imobiliari.
„Codul aduce câteva schimbări care, dacă vor funcționa așa cum au fost gândite, pot avea un efect real: digitalizarea procedurilor, obținerea mai multor avize în paralel, comisia de acord unic, termene mai clare și limitarea solicitărilor succesive de completări. Toate acestea pot reduce atât timpul, cât și costul administrativ al dezvoltării”, consideră Gabriel Blăniță, Director Colliers.
Pe de altă parte, este esențial ca procedurile menționate în Codul Urbanismului să fie integrate de către autorități pentru a putea fi cu adevărat puse în aplicare.
„Totodată, toate aceste termene și proceduri noi depind în mod esențial de câteva condiții pe care statul trebuie să le asigure. Diferența reală o va face nu doar textul Codului, ci capacitatea efectivă a administrației de a implementa noile mecanisme. Succesul reformei va depinde de aplicarea unitară a legii, de funcționarea instrumentelor digitale și de modul în care instanțele vor interpreta noile mecanisme”, a adăugat Ioana Roman, partener Filip & Company.
O evoluție asemănătoare cu cea din Cluj-Napoca, dar mai puțin pronunțată, s-a înregistrat și în Brașov. În orașul din centrul țării, al doilea cel mai scump oraș din perspectiva prețurilor la locuințe după Cluj-Napoca, au fost finalizate anul trecut aproape 1.300 locuințe, cu 29% mai puține decât în 2024. Și în acest caz, 2025 a fost anul cu cele mai puține locuințe finalizate din ultimul deceniu, comparativ cu recordul absolut de aproximativ 3.000 de locuințe livrate în cursul anului 2020. Brașov are însă al doilea cel mai mare Index Storia dintre marile orașe, de 55,7.
În același timp, Brașov este singurul dintre orașele analizate, cu excepția Capitalei, care a depășit pragul de 1.000 locuințe livrate în 2025. Aproape de acest prag s-a aflat și Oradea, acolo unde s-au construit aproximativ 970 locuințe, cu peste 10% mai puține decât în 2024. Interesant este însă că Oradea a depășit Cluj-Napoca din punctul de vedere al numărului de locuințe livrate, deși are o populație cu aproximativ 36% mai mică.
În restul țării, cea mai mare scădere procentuală s-a înregistrat în Sibiu (-69%), acolo unde au fost construite mai puțin de 200 locuințe noi în 2025, în timp ce o scădere procentuală ridicată s-a înregistrat și în Timișoara (-46%), la aproape 800 locuințe.
Constanța a raportat aproape 700 locuințe finalizate (-26%), în timp ce în Craiova au fost finalizate puțin peste 500 locuințe (-31%). Dintre orașele analizate, cea mai mică scădere procentuală din afara Capitalei s-a înregistrat în Iași, acolo unde au fost livrate aproape 800 locuințe, cu 9% mai puține decât în 2024.
București, în topul creșterilor livrărilor de locuințe pentru ultimii 5 ani
În București și cele mai importante 8 orașe ale țării s-au construit peste 106.000 locuințe noi în intervalul de cinci ani cuprins între 2021 și 2025, cu 10,3% mai multe comparativ cu perioada 2016-2020, potrivit datelor interpretate de platforma de imobiliare.
Totuși, pe parcursul ultimului deceniu, ritmul dezvoltărilor imobiliare a înregistrat, de asemenea, variații puternice între marile orașe, iar cele mai bune exemple în acest sens sunt, din nou, București și Cluj-Napoca.
Pe de o parte, în București s-au construit peste 58.000 locuințe noi între 2021 și 2025, în creștere cu 63% comparativ cu perioada 2016-2020. Creșterea este determinată în special de cele 12.000-14.000 locuințe construite anual între 2021-2023, întrucât în ultimii doi ani numărul locuințelor finalizate anual a scăzut sub pragul de 10.000.
Creșterea din Capitală a venit simultan cu creșterea cu 30% raportată la nivelul județului Ilfov, la puțin peste 40.000 locuințe noi livrate între 2021 și 2025.
Specialiștii anticipează că interesul dezvoltatorilor pentru București ar putea să crească pe termen lung, mai ales în contextul în care Codul Urbanismului prevede o unificare a procedurilor de autorizare la nivelul Capitalei începând din 2028, prin transferul competențelor de la sectoare către o structură nouă din cadrul Primăriei Capitalei.
„Ca principiu, uniformizarea procedurilor la nivelul Bucureștiului poate fi un lucru foarte bun. Una dintre problemele pieței a fost tocmai faptul că același oraș a funcționat uneori după practici administrative diferite de la un sector la altul. Pentru dezvoltatori, regulile interpretate unitar și o singură abordare administrativă ar putea crește semnificativ predictibilitatea și ar face Bucureștiul mai ușor de analizat ca piață unică”, a declarat Gabriel Blăniță, Director Colliers.
Pe de altă parte, Cluj-Napoca a raportat aproximativ 8.200 locuințe noi finalizate între 2021 și 2025, în scădere cu 52% comparativ cu perioada 2016-2020. În acest caz, anii de vârf au fost 2018-2019, atunci când au fost finalizate aproape 4.200 de locuințe anual.
La acest capitol, celelalte mari orașe din România s-au încadrat între aceste două extreme. Numărul de locuințe noi livrate a crescut în Timișoara (+18%), Oradea (+16%) și Craiova (+9%), dar a scăzut în orașe precum Brașov (-9%), Sibiu (-19%), Iași (-30%) și Constanța (-33%).
În total, la nivel național, în perioada 2021-2025 au fost finalizate aproape 336.000 de locuințe noi, ceea ce reprezintă o creștere cu 11,7% comparativ cu perioada 2016-2020. Dintre acestea, 29% au fost livrate în București și Ilfov, procent similar cu cel raportat pentru anul 2025.