Atacul cibernetic care a blocat sistemele Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) riscă să întrerupă revenirea pieței rezidențiale și pune presiune pe cumpărătorii care mai au doar câteva zile pentru a finaliza achiziția locuințelor cu TVA de 9%, avertizează compania de consultanță Crosspoint Real Estate.
Fără extrase de carte funciară și fără posibilitatea efectuării intabulărilor, notarii nu pot autentifica vânzările, băncile nu pot finaliza creditele ipotecare, iar cumpărătorii și dezvoltatorii nu pot încheia tranzacțiile pregătite anterior atacului.
Problema este cu atât mai gravă pentru locuințele care trebuie livrate până la 31 iulie 2026 pentru a beneficia de cota tranzitorie de TVA de 9%.
De la 1 august, pentru tranzacțiile care nu mai îndeplinesc condițiile regimului tranzitoriu se aplică TVA de 21%.
Diferența poate ajunge la 72.000 de lei, aproximativ 14.000 EUR, în cazul unei locuințe de 600.000 de lei, fără TVA.
Blocajul a apărut după trei luni de revenire a tranzacțiilor
Incidentul s-a produs într-un moment în care piața rezidențială dădea semne de revenire, după începutul slab de an.
Numărul tranzacțiilor cu apartamente a scăzut cu 16,6% în primele trei luni ale anului 2026, comparativ cu aceeași perioadă din 2025, potrivit datelor ANCPI centralizate de Crosspoint Real Estate.
Ulterior, lunile aprilie, mai și iunie au adus trei creșteri consecutive ale tranzacțiilor cu apartamente față de perioadele similare din anul anterior: 2,2% în aprilie, aproape 16% în mai și peste 26% în iunie, susține compania.
La nivelul întregii piețe, incluzând apartamente, case și terenuri, ANCPI a raportat 51.808 imobile vândute în iunie 2026, cu 1.494 mai multe decât în mai și cu 2.615 peste nivelul din iunie 2025.
Revenirea nu recuperase însă integral scăderea de la începutul anului. În primul semestru din 2026 au fost tranzacționate 272.657 de imobile, cu 16.229 mai puține decât în perioada similară din 2025.
Când poate crește riscul anulării tranzacțiilor
Atacul cibernetic asupra ANCPI a avut loc pe 14 iulie 2026 și a făcut indisponibile sistemele informatice ale instituției, inclusiv aplicația e-Terra, utilizată pentru operațiunile de cadastru și carte funciară.
StartupCafe.ro a prezentat aici amploarea incidentului, descris drept cea mai amplă întrerupere tehnică din istoria ANCPI.
Ulterior, autoritățile au început transferarea aplicațiilor ANCPI în Cloudul Guvernamental, operațiune coordonată de Serviciul de Telecomunicații Speciale.
Detalii despre procesul de restaurare și momentul estimat al reluării serviciilor pot fi citite în articolul StartupCafe.ro despre mutarea aplicațiilor ANCPI în Cloudul Guvernamental.
Crosspoint avertizează că, în cazul în care blocajul depășește două săptămâni, cumpărătorii pot începe să reanalizeze achizițiile, să compare din nou ofertele și să se întrebe dacă prețurile negociate anterior mai sunt avantajoase.
„Impactul crizei ANCPI depășește deja componenta fiscală legată de TVA. Orice document care depinde de extrase de carte funciară sau de intabulare este blocat. Întârzierile se propagă mai departe către documentațiile de autorizare și către tot lanțul tranzacției, nu doar către semnarea actului de vânzare”, declară Oana Popescu, Head of Residential în cadrul companiei de consultanță imobiliară Crosspoint Real Estate.
„Dacă blocajul se prelungește la peste două săptămâni, riscul crește semnificativ. Cumpărătorii încep să aibă îndoieli, verifică alte oferte, se întreabă dacă au ales prețul corect. Sunt reacții emoționale și ele pot duce la anularea unor tranzacții care altfel s-ar fi încheiat”, adaugă Oana Popescu.
Cumpărătorii pot pierde TVA-ul de 9%
Presiunea cea mai mare se află asupra cumpărătorilor care au încheiat antecontracte înainte de 1 august 2025 și au achitat până la acea dată un avans de minimum 20% din valoarea locuinței. Pentru păstrarea cotei de TVA de 9%, locuința trebuie să îndeplinească și celelalte condiții prevăzute de lege, printre care suprafața utilă de cel mult 120 de metri pătrați, valoarea de maximum 600.000 de lei, fără TVA, și livrarea până la 31 iulie 2026. Blocarea ANCPI nu prelungește automat acest termen. În lipsa unei modificări legislative publicate în Monitorul Oficial, tranzacțiile nefinalizate până la data-limită riscă să nu mai beneficieze de cota redusă.
Patronatul Antreprenorilor din Contabilitate, Taxe și Audit din România - PACT a solicitat Ministerului Finanțelor și parlamentarilor prelungirea termenului de livrare până la 31 iulie 2027.
Organizația susține că o parte dintre cumpărători au respectat toate condițiile pe care le puteau controla, dar depind de finalizarea lucrărilor, recepția construcțiilor, apartamentare, intabulare și formalitățile notariale.
StartupCafe.ro a prezentat anterior riscurile pentru cumpărători și dezvoltatori și propunerea de modificare a legii.
Și evaluatorul Adrian Vascu a avertizat că indisponibilitatea aplicațiilor ANCPI afectează în special tranzacțiile aflate în curs care urmăreau aplicarea cotei reduse de TVA.
Până la data redactării articolului, autoritățile nu anunțaseră o derogare sau prelungirea termenului fiscal pentru persoanele afectate de blocaj.
Cine suportă diferența de TVA
O altă problemă este stabilirea părții care va suporta diferența dintre TVA de 9% și TVA de 21% în cazul tranzacțiilor care nu pot fi finalizate până la termen.
Răspunsul depinde de prevederile fiecărui antecontract: prețul poate fi exprimat cu TVA inclus, fără TVA sau poate conține clauze care transferă cumpărătorului eventualele modificări ale taxelor.
În unele situații, cumpărătorul poate fi obligat să aducă încă aproximativ 14.000 EUR. În altele, diferența poate reduce marja dezvoltatorului sau poate conduce la renegocierea ori chiar desființarea tranzacției.
Crosspoint susține că antecontractele afectate de blocaj pot necesita acte adiționale și invocarea clauzelor referitoare la situațiile neprevăzute. Aplicarea forței majore nu este însă automată și depinde de conținutul contractului și de circumstanțele concrete ale fiecărei tranzacții.
În plus, pentru că prețurile imobiliare sunt negociate frecvent în euro, fluctuațiile cursului valutar din perioada de întârziere pot genera costuri suplimentare pentru cumpărători.
Efectul se transmite către bănci, construcții și consum
Blocajul nu afectează numai vânzările de locuințe.
Fără documentele cadastrale, băncile nu pot finaliza creditele ipotecare și nu pot constitui garanțiile asupra proprietăților. Dezvoltatorii încasează mai târziu banii din vânzări, iar cumpărătorii nu își pot muta economiile sau creditele în proprietățile pentru care au semnat antecontractele.
Întârzierile pot afecta și documentațiile necesare autorizării sau dezvoltării unor proiecte noi, precum și tranzacțiile cu terenuri, spații comerciale, birouri și proprietăți industriale.
„Dincolo de piața rezidențială, efectul este mai larg. Când tranzacțiile imobiliare se blochează, banii care ar fi trebuit investiți acolo nu se mai duc automat în altă parte a economiei. E un ciclu întrerupt, cu impact indirect și asupra consumului”, concluzionează Oana Popescu, Head of Residential în cadrul companiei de consultanță imobiliară Crosspoint Real Estate.
Pe termen scurt, principala miză rămâne reluarea completă a operațiunilor ANCPI înainte de 31 iulie. Chiar și în acest scenariu, sistemul va trebui să proceseze într-un interval foarte scurt cererile acumulate în perioada de indisponibilitate, ceea ce poate muta problema de la un blocaj informatic la unul operațional.