Situația locuințelor noi cumpărate cu TVA de 9% nu îi afectează doar pe cumpărători, ci și pe dezvoltatorii imobiliari. În plus, blocarea sistemului e-Terra al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), în urma atacului cibernetic din 14 iulie, poate împiedica finalizarea tranzacțiilor până la termenul-limită de 31 iulie, potrivit unei analize transmise sâmbătă StartupCafe.ro.
„Pe 31 iulie 2026 expiră termenul până la care locuințele cumpărate cu TVA de 9% trebuie livrate legal. Dezbaterea s-a concentrat pe cumpărători - familia care riscă să plătească 72.000 de lei în plus la o locuință de 600.000 de lei, dacă diferența de cotă cade în sarcina ei. Dar partea absentă din discuție este cea a dezvoltatorului și a bugetului de stat”, avertizează Mirabela Bujor-Vașlovanu, expert contabil și consultant fiscal, membru fondator al PACT.ro.
Potrivit acesteia, situația se complică și mai mult întrucât sistemul e-Terra al ANCPI, prin care se fac exact aceste înscrieri, este căzut din 14 iulie în urma unui atac cibernetic, fără un termen anunțat de repunere în funcțiune.
Amintim că Legea nr. 141/2025 a stabilit că românii pot achiziționa locuințe noi cu TVA de 9% în intervalul august 2025 - iulie 2026, respectând cumulativ anumite condiții. Una dintre acestea prevede că locuinţa trebuie să fie livrată până la data de 31 iulie 2026 și să poată fi locuită ca atare, conform condiţiilor legale în vigoare la data încheierii actelor juridice între vii care au ca obiect plata în avans pentru achiziţionarea unei astfel de locuinţe.
PACT a sesizat însă o problemă privind acest termen și a solicitat oficial Ministerului Finanțelor și parlamentarilor prelungirea cu un an, până la 31 iulie 2027, a termenului de livrare a locuințelor noi care pot beneficia de TVA redus de 9%.
„Aplicarea strictă a termenului de 31 iulie 2026 poate conduce la pierderea cotei reduse de TVA de 9% de către contribuabili care au respectat toate condițiile legale aflate în controlul lor, dar depind de factori tehnici și administrativi exteriori conduitei proprii. PACT solicită Ministerului Finanțelor analizarea oportunității prorogării termenului până la 31 iulie 2027, ca măsură echilibrată, proporțională și necesară pentru protejarea tranzacțiilor deja angajate”, spunea PACT.
Vezi propunerea PACT transmisă Ministerului Finanțelor:
În cazul în care termenul de 12 luni nu este acceptat, PACT propune prorogarea cel puțin până la 31 decembrie 2026, ca măsură minimă de protecție pentru proiectele finalizate sau aflate în etapa recepției și a apartamentării.
Vezi propunerea PACT și expunerea de motive:
TVA de 9% la locuințele noi: Ce înseamnă pentru dezvoltatorii imobiliari termenul de 31 iulie 2026. Atacul cibernetic de la e-Terra complică și mai mult situația
Mirabela Bujor-Vașlovan, expert contabil și membru fondator Pact, spune că dincolo de toate argumentele economice și sociale, „pentru piața imobiliară, 31 iulie 2026 a venit deja a fost pe 14 iulie, în clipa în care atacul cibernetic a oprit e-Terra și, odată cu el, activitatea de carte funciară a OCPI”.
„De atunci, nicio promisiune de vânzare-cumpărare nu mai poate parcurge legal etapele finalizării. Termenul nu mai este o dată din calendar, ci un zid de care părțile s-au lovit deja”, spune Mirabela Bujor-Vașlovan.
Redăm în continuare analiza acesteia:
O întârziere pe care dezvoltatorul nu o controlează
„Recepția la terminarea lucrărilor este doar primul pas dintr-un lanț administrativ: certificat de atestare de la primărie, documentație cadastrală, două operațiuni succesive la OCPI, apartamentare, cărți funciare individuale și abia apoi notarul. Numai etapele OCPI însumează, în mod normal, 30 de zile lucrătoare - iar iulie 2026 are doar 23. Peste această aritmetică deja imposibilă s-a suprapus atacul cibernetic asupra ANCPI: din 14 iulie nu se mai pot înregistra sau soluționa cereri de recepție și înscriere. Rezultatul: apartamente gata construite, cu recepția semnată, care nu pot fi transferate în proprietate la timp - nu din culpa dezvoltatorului, ci pentru că sistemul public care validează tranzacția este indisponibil.
Ce înseamnă un apartament „blocat" în contabilitatea firmei
Dacă tranzacția nu se închide până la 31 iulie, apartamentul rămâne în stocul dezvoltatorului și generează, de la o zi la alta, costuri neprevăzute în planul de afaceri: impozite locale pe clădire și teren, pază, întreținere, asigurare și dobânzi la finanțarea de proiect nerambursată la timp. Pentru dezvoltatorii îndatorați - situație frecventă în rezidențial - combinația dintre încasări blocate și cheltuieli de conservare poate însemna un risc real de insolvență.
Un exemplu ilustrativ, cu cifre rotunjite: un bloc din Cluj cu 18 apartamente eligibile pentru 9% (antecontracte cu avans plătit înainte de 1 august 2025), la 600.000 lei net fiecare. Din cauza blocajului OCPI și e-Terra, doar 5 dosare se finalizează la timp; pentru 8 dintre celelalte, cumpărătorii nu mai pot obține de la bănci finanțarea diferenței de 72.000 lei impuse de trecerea la 21%. Rezultatul: 4,8 milioane lei stoc blocat și costuri de conservare de 32.000 – 40.000 lei pe lună, fără nicio contrapartidă în încasări.
Efectul pervers pentru buget
Teoretic, dacă cele 8 tranzacții s-ar închide totuși la 21%, bugetul ar câștiga 72.000 × 8 = 576.000 lei. Numai că aceste tranzacții sunt tocmai cele care nu se mai pot închide: alternativa reală nu este încasarea la 21%, ci neîncasarea totală - nici măcar TVA-ul de 9% (54.000 × 8 = 432.000 lei), pentru că nu există livrare juridică. Cum pierderea pe o tranzacție căzută (54.000 lei) reprezintă trei sferturi din câștigul pe una închisă la 21% (72.000 lei), e suficient ca 4 din 7 tranzacții să cadă pentru ca bilanțul net al bugetului să devină negativ - înainte de a adăuga impozitul pe profit nerealizat, contribuțiile și creanțele nerecuperabile în caz de insolvență. Iar piața e deja în contracție: potrivit datelor publice ANCPI și BNR, tranzacțiile rezidențiale au scăzut cu circa 15,8% între septembrie 2025 și martie 2026.
Cazul cel mai expus: „preț total, TVA inclus"
În antecontractele cu preț „fără TVA, plus cota legală", diferența o plătește cumpărătorul. Dar în cele negociate ca „preț total, TVA inclus", suma este fixată definitiv: la 21%, baza netă a dezvoltatorului scade de la 600.000 la 654.000 / 1,21 ≈ 540.500 lei, iar diferența de aproape 60.000 lei se scade direct din marja lui - o marjă oricum erodată de inflația din construcții pe cei 1 – 2 ani dintre semnare și livrare. Pe un apartament planificat cu marjă de 20%, efectul cumulat poate duce profitul practic la zero, fără nicio culpă a firmei.
Ce propune PACT și ce puteți face acum
Propunerea PACT.ro este strict delimitată: prelungirea termenului de livrare până la 31 iulie 2027 (subsidiar, 31 decembrie 2026), exclusiv pentru cohorta deja închisă de cumpărători cu antecontracte și avansuri plătite înainte de 1 august 2025 - fără nicio fereastră pentru tranzacții noi și fără modificarea plafonului sau a suprafeței. Nu este „un cadou pentru dezvoltatori": beneficiarul cotei este, prin lege, cumpărătorul, iar răspunderea contractuală a dezvoltatorului rămâne intactă. Măsura separă doar tratamentul fiscal al unor tranzacții deja angajate de un blocaj administrativ pe care nimeni dintre părți nu îl controlează.
Până la o decizie, dezvoltatorii pot acționa concret:
- documentați în scris stadiul fiecărui dosar și dovezile blocajului e-Terra - o evidență a întârzierilor neimputabile cântărește în discuții contractuale;
- recitiți clauzele de preț din antecontracte, ca să știți exact, pe fiecare unitate, cine suportă diferența;
- deschideți din timp dialogul cu banca și cu cumpărătorii afectați și verificați cu notarul cota aplicabilă înainte de orice act.
Fereastra de decizie se măsoară în zile. Dar argumentul de fond rămâne: când statul însuși nu își respectă procedurile - cadastru blocat, sisteme căzute - soluția nu este transferarea costului pe cumpărător și pe bilanțul dezvoltatorului, ci acordarea timpului administrativ de care sistemul, nu contribuabilul, are nevoie”.