Antreprenorul IT Mircea Căpățînă, cofondator al platformei de facturare SmartBill, consideră că „narativa cu rechinii imobiliari” este incompletă atunci când vorbim de prețurile mari ale locuințelor din România, mulți experți în imobiliare ignorând milioanele de români care dețin locuințe proprietate personală și care acum sunt și ei „o idee mai bogați”.
Mircea Căpățînă a vândut, în 2025, și ultimele participații pe care le mai avea în SmartBill, către norvegienii de la Visma. Cu experiența unui deceniu în care a dezvoltat una dintre cele mai populare platforme folosite de firmele din România, omul de afaceri a aruncat o privire asupra pieței imobiliare de la noi, dincolo de predicțiile experților în real estate, dar și de titlurile din presa economică.
Într-o postare pe Facebook, Mircea Căpățînă a venit cu viziunea sa privind „Crashul în imobiliare și ce nu spune niciun expert”.
„Oricine dorește să achiziționeze o locuință precum și toți experții care au făcut predicții, până acum complet greșite, speră să scadă prețurile imobilelor. Unii din nevoie, alții ca să aibă dreptate măcar cât un ceas stricat care tot arată de două ori pe zi ora corectă. Și se naște narativa cu rechinii imobiliari, care are adevărul ei. Însă incomplet și insuficient.
Căci mai exista un elefant în cameră, care cântărește mai mult decât toți dezvoltatorii imobiliari. Și anume deținătorii existenți de imobile din România, care însumat reprezintă o piață de zeci de ori mai mare decât suma tuturor dezvoltatorilor. Adică milioanele de români care se bucură că locuințele lor au devenit mai valoroase și ei o idee mai bogați.
Imaginați-vă toate imobilele din România la un preț mediu de 500€/mp, vs 2000€/mp. Practic toată țara e mai bogată” - a scris antreprenorul.
„Așa că atunci când mai citim pe la diverși despre dezvoltatorii imobiliari și vânzări de imobile și ce probleme au, să ne amintim că sunt milioane de proprietari care se opun devalorizării proprietăților lor, deci frâna este mult mai puternică în piață”, a concluzionat Mircea Căpățînă.
Creșterea TVA pentru locuinețele noi
Prin primul său pachet fiscal (Legea 141/2025), Guvernul Bolojan a decis și majorarea taxei pe valoare adăugată (TVA) la locuințe (noi).
Până să dea Guvernul Bolojan primul pachet fiscal (prin angajarea răspunderii în Parlament), pentru locuințele noi cu preț sub 600.000 de lei, aveam cotă redusă de TVA de 9% (în loc de 19%, cât a fost cota standard de TVA înainte de 1 august 2025).
TVA-ul de 9% rămâne valabil până pe data de 1 august 2026, dar asta numai pentru contractele semnate cu promisiunea de cumpărare (avansul) plătită până la data de 1 august 2025.
Cumpărătorii (persoane fizice) care depășesc aceste termene vor fi nevoiți să suporte cota standard de TVA de 21% (majorată de la 1 august 2025).
De asemenea, persoanele care și-au cumpărat deja o locuință cu cota de TVA redusă (9%) după 1 ianuarie 2023, dacă vor mai vrea să-și achiziționeze o nouă locuință, trebuie să suporte TVA de 21% la noua achiziție.
Practic, prețurile locuințelor noi sunt crescute substanțial, din cauza majorării TVA de la 9% la 21%, în cazurile generale, care nu sunt cuprinse în aceste termene tranzitorii. Asta înseamnă costuri alte suplimentare pentru un român care ar cumpăra un apartament, pe persoană fizică, pentru ca apoi să-l pună la treabă pe piața chiriilor.
TOP orașe românești la creșterea prețurilor la locuințe
Cele mai mari creșteri de prețuri la apartamente într-un an au fost înregistrate în București, Craiova și Timișoara, cu 22%, 15% și 11% respectiv, între martie 2025 și martie 2026, conform unei analize care mai arată că numărul de tranzacții cu unități individuale a scăzut în Capitală și în județele Dolj și Timiș.
Numărul de tranzacții cu unități individuale a scăzut în Capitală (-13,4%) și în județele Dolj (-25,9%) și Timiș (-25,9%), însă a crescut în județele Brașov (+4,4%) și Sibiu (+6,5%) de la an la an.
Datele au la bază prețurile medii solicitate în anunțurile publicate pe platforma de imobiliare Storia și tranzacțiile cu unități individuale raportate de la Cadastru (ANCPI).
n martie 2026, București a înregistrat cel mai mare decalaj între prețurile cerute pentru apartamente vechi și noi. Astfel, prețul mediu solicitat pentru apartamentele vechi a fost de 2.653 EUR/mp, cu 27% mai mare decât prețul mediu de 2.099 EUR/mp pentru apartamentele noi. Prețurile pentru apartamentele vechi au fost mai mari decât cele pentru apartamentele noi și în Iași (+4%), Constanța (0,9%) și Sibiu (0,6%).
Pe de o parte, dintre marile orașe ale României, cele mai mari creșteri procentuale ale prețurilor medii la apartamente în martie 2026 comparativ cu luna similară a anului trecut s-au înregistrat în București (2.402 EUR/mp, +22%), Craiova (2.090 EUR/mp, +15%) și Timișoara (1.978 EUR/mp, +11%). Prețurile menționate au fost calculate luând în considerare atât apartamentele noi, cât și apartamentele vechi.
În același timp, Capitala a raportat în martie 2026 o scădere cu 13,4% a numărului de tranzacții cu unități individuale comparativ cu martie 2025, mai mare decât scăderea medie națională de 10,7%. Pe de altă parte, numărul de tranzacții a fost cu 23% mai mare decât în februarie 2026, în contextul în care a doua lună a anului are însă doar 28 de zile, comparativ cu cele 31 de zile ale lunii martie. În plus, în cazul celor două județe în care se află Craiova și Timișoara, tranzacțiile au scăzut într-un ritm de aproximativ două ori și jumătate mai alert decât media națională, cu 25,9% în Dolj și cu 25,2% în Timiș.
---
Iată un interviu video cu Mircea Căpățînă, despre starea IT-ului românesc: