StartupCafe.ro a participat, joi, la un seminar online susținut de ANAF pe tema veniturilor din chirii și a selectat 20 de întrebări de la contribuabili și răspunsurile oferite de doi angajați din cadrul Fiscului: de la formularul C168, la contracte de închiriere între firme și persoane fizice și veniturile din chirii obținute din derularea unui număr mai mare de 5 contracte de închiriere.
Iată lista celor 20 de întrebări și răspunsuri privind veniturile din chirii:
1. Un PFA are un punct de lucru luat cu chirie de la o persoană fizică. PFA-ul a declarat, reținut și plătit lunar impozitul pe chirie, dar nu și garanția plătită la începutul contractului, în 2024. Cine trebuie să declare acum garanția? Proprietarul în Declarația unică sau PFA-ul în D100?
ANAF: În cazul în care vorbim exclusiv de plată în natură sau de plata garanției, obligația declarativă revine proprietarului. Nu mai are entitatea care ține contabilitate obligația aceasta, ci proprietarul depune Declarația unică și declară acest venit din cedarea folosinței bunurilor.
2. Dacă nu a apărut formularul nou C168 pe anul 2025, putem depune electronic pe acest formular contractele cu modificări și încetările pentru anul 2025?
ANAF: Întrucât obligația dumneavoastră este să depuneți într-un interval de 30 de zile și nu au trecut încă 30 de zile, sfatul este să mai stați puțin pentru că este foarte posibil să apară în zilele următoare și să puteți depune corect cu noul formular și să nu mai fie o eventuală problemă. Mai așteptați până la sfâșitul lunii și atunci dacă apare depuneți cu noul formular.
3. Pentru anul 2025, Declarația unică pentru venitul estimat nu se mai depune. Dar pentru anul 2024 am depus estimatul și am plătit. Înțeleg că anul acesta nu mai fac nimic în afară de depunerea Formularului C168, cu actele adiționale de prelungire pentru chiriile în lei.
ANAF: Ați înțeles foarte bine. Pentru anul 2024, dacă nu s-a modificat venitul față de cel declarat în estimativă, nu mai aveți obligație declarativă și rămâne ce s-a declarat atunci. Anul acesta, când o să apară acest formular, depuneți ca să ne aduceți la cunoștință modificările intervenite în contract, cu perioada de prelungire. Dacă au fost modificări pentru anul trecut, ele trebuiau declarate în cursul anului trecut, în 30 de zile de la efectuarea lor. Datele legate de anul 2024 pentru chirii în lei se regăsesc în capitolul II al Declarației Unice de anul trecut.
4. Puteți să oferiți un exemplu concret prin care proprietarul trebuie să declare garanția utilizată pentru plata chiriei, având în vedere că Codul fiscal menționează că chiria declarată este cea pe o perioadă valabilă contractului de chirie, și nu când chiria a fost încasată.
ANAF: De exemplu fost încheiat un contract pe o perioadă de un an de zile cu o entitate care are obligația să țină contabilitate. A început la 1 ianuarie, să spunem. Timp de 11 luni, entitatea face plăți către dumneavoastră și în momentul în care face plăți în lei are și obligația să rețină la sursă, să declare și să plătească și impozitul aferent, iar în ultima lună, întrucât nu au fost probleme și garanția nu a fost folosită și este echivalentă cu chiria pe o lună, nu mai e nevoie să vă plătească, întrucât vă rămâne dumneavoastră garanția și pentru acea ultimă lună în care entitatea care ține contabilitate nu mai face plată, nu mai are ea obligația să rețină la sursă și dumneavoastră care încasați sau veți reține garanția în contul acelei ultime luni, aveți obligația să declarați în Formularul 212 impozitul aferent acestei garanții. Acesta ar fi un exemplu. Nu se menționează dacă plătitorul este sau nu persoană juridică.
5. Dacă suntem doi proprietari și avem un Formular 168 și trecem cotă parte 100% în Declarația unică, va declara doar unul totalul veniturilor din chirii?
ANAF: Dacă sunt doi co-proprietari și unul renunță de fapt la venitul care-i revine în urma părții pe care o deține în acea proprietate, se poate atunci ca celui care încasează venitul în întregime să-i revină această obligație. E o declarație notarială care trebuie făcută pentru a arăta că renunțați la partea dumneavoastră de venit, să fie consemnat clar că renunțați la partea care vă revine din venit și atunci celălalt încasează 100%, având obligația să declare impozitul și contribuțiile aferente pentru acest venit integral. În ceea ce privește declararea veniturilor și a impozitului, pentru ca unul dintre proprietari să facă declararea va trebui să existe o înțelegere care este autentificată la notar cu privire la acest lucru: cine este proprietarul în beneficiul căruia sunt trecute aceste venituri și care are obligația declarării lor. Când vorbim de înregistrarea contractelor prin cererea respectivă 168, legea menționează o înscriere în contract sau într-un act adițional a unei mențiuni cu privire la persoana care va înregistra contractul la ANAF. Nu se menționează notarial în acest caz. Numai că una e să stabilesc persoana care înregistrează contractul și alta e să renunț la partea mea de venit.
6. La închirierea în scop turistic vom încadra aici și activitățile prin platformele de rezervări?
ANAF: Da. Cât timp venitul e încasat de proprietar și închierea se face pentru minimum 24 de ore și maximum 30 de zile, ne încadrăm în acest tip de închirere și trebuie să intrați în legalitate. În momentul în care se obțin venituri din închirerea prin intermediul acelor platforme, datoria cetățeanului respectiv, care obține veniturile, este să își declare aceste venituri și să pătească obligațiile fiscale.
7. Avem declarație notarială pentru cedare venituri din chirii prezente și viitoare între soți. Mai este nevoie să desemnăm și prin contract persoana care încasează și declară venitul?
ANAF: Nu, dar în contract trebuie precizat care este soțul care depune contractul. Bănuiesc că cel care primește și veniturile. Va avea obligația să depună și Formularul 168 împreună cu copia contractului.
8. Contract de închiriere pentru sediu de la proprietar persoană fizică, dar chiriașul e persoană juridică. Suma contractului e 1.000 lei, dar chiriașul îi plătește mereu întreaga sumă brută, deși știe și plătește separat și impozitul de 10%. Chiriașul nu dorește să-i plătească decât suma brută.
ANAF: Aici e o problemă între cele două părți. Din punct de vedere al ANAF, nu avem nimic de reproșat cât timp se reține și se declară corect impozitul de 80 lei. Cele două părți, proprietar și chiriaș, trebuie să-și declare diferența care trebuie. Din punct de vedere al ANAF, dacă chiria trecută în contract este de 1.000 lei, se declară corect, trebuie să își regleze situația cele două părți. Dacă se înțeleg, bine, dacă nu, se poate ajunge inclusiv la instanță.
9. S-a anulat prevederea prin care dacă existau mai mult de 5 contracte de închiriere în derulare, persoana fizică trebuia să-și facă PFA?
ANAF: Da, nu mai este valabilă această prevedere. Indiferent de câte contracte de închiriere aveți, acum pentru ceea ce am numit noi „închiriere clasică”, se plătește impozit calculat cu cote forfetare, pentru o bază determinată cu ajutorul cotelor forfetare. Nu se mai aplică sistemul real pentru închiriere clasică. Organul fiscal nu impunea o înregistrare ca PFA, dar impunea într-adevăr o evidență contabilă și o determinare în sistem real a impozitului.
10. Contribuția pentru sănătate aferentă anului 2024 se deduce la calculul impozitului final? Dar pentru 2025?
ANAF: În cazul CASS datorat pentru aceste venituri din cedarea folosinței bunurilor, nu se pune problema să se deducă contribuția de sănătate, această cotă forfetară de 20% acoperind tot. Aplicăm legea, scădem 20% și calculăm impozitul.
11. În cazul unor cetățeni străini din Uniunea Europeană, care au rezidență fiscală și sunt asigurați la sănătate în țara lor, și au un apartament în România pe care îl dau în chirie și la final de an ar depăși plafonul de CASS pentru veniturile încasate, aceștia pot fi scutiți de plata CASS în România având în vedere că sunt asigurați la sănătate în țara lor?
ANAF: Dacă au un drept de ședere în România și închiriază un apartament, într-adevăr, conform legii ar datora CASS. Bineînțeles, dacă se depășește plafonul. Dar dacă vin și depun declarația prin care se face dovada că sunt asigurați în alt stat, atunci nu mai trebuie să declare CASS în Declarația unică, dar trebuie să fie în evidență cu acel document.
12. În cazul închirierii integrale în scop turistic a unei case cu trei camere, la stabilierea impozitului pe venit pe bază de normă trebuie aplicată norma pentru fiecare dintre cele 3 camere și cumulat la final pentru plată?
ANAF: Da. Norma este stabilită pe cameră, dacă vă uitați la nivelul normelor de venit și atunci da, se cumulează, cu eventualele ajustări în funcție de perioada de închiriere.
13. Dacă persoana care închiriază este pensionară, deci este asigurată la sănătate, datorează CASS la 6 salarii?
ANAF: Dacă după cum menționați, veniturile sunt sub plafon, nu datorați. Dacă sunteți peste plafon, veți datora.
14. Dacă persoana care obține veniturie din cedarea folosinței bunurilor în scop turistic sub 5 camere este și salariată mai achită CASS?
ANAF: Dacă depășiți plafonul, da.
15. O persoană fizică deține 3 apartamente de o cameră. Trei garsoniere pe care le închiriază în regim hotelier printr-o platformă de tip Booking. Ce obligații declarative are? Ce trebuie să înregistreze la ANAF dacă nu are contract de închiriere și cum calculează impozitul pe venit încasat prin Booking?
ANAF: Pentru un număr de până la 5 camere se plătește la normă de venit și trebuie să depuneți declarația. Fișa capacității de cazare trebuie ținută de către dumneavoastră. Faptul că sunt închiriate prin Booking nu schimbă sistemul de impozitare. Dacă închiriați 3 camere, atunci venitul se stabilește pe baza normei de venit. Norma de venit este stabilită în funcție de rangul localității. O găsiți pe site-ul ANAF. Se aplică la acea normă anumite ajustări. Dacă încasați în numerar, trebuie să aveți casă de marcat. Trebuie să vedeți prin Booking obligația legată de obținerea unui cod în scopuri de TVA pentru că plătiți un comision și sunteți beneficiarul unei prestări de servicii pentru care se aplică regula conform căreia beneficiarul este obligat la plata TVA.
16. Am închiriat în scop turistic un apartament cu două camere. Închiriat integral. Ca formă de activitate, am deschis un PFA. Pentru facilități de cazare de scurtă durată, pot aplica impozitarea în sistem real sau trebuie să aplic normă de venit?
ANAF: Când vorbim de un PFA deja ne ducem către venitul din activități independente, nu mai vorbim de venituri din cedarea folosinței bunurilor. Acest cod există în nomenclatorul normelor anuale de venit și puteți să aplicați norma de venit pentru activități independente. Dar puteți opta și pentru impozitarea în sistem real la care trebuie să stați cel puțin 2 ani. Și să aplicați regulile de la articolul 68 privind contabilitatea în partidă simplă. Înregistrați veniturile și cheltuielile.
17. În cazul unui contract de închiriere încheiat între o persoană fizică și o persoană fizică autorizată care determină venitul net pe baza normelor de venit, chiriașul se încadrează în categoria plătitori persoane juridice sau alte entități care au obligația de a conduce evidență contabilă?
ANAF: Răspunsul este simplu, atunci când plătești la normă de venit nu ai obligația să ții contabilitate. Acea persoană fizică autorizată, chiar dacă este PFA, nu intră în această categorie. Obligația de declarare va reveni proprietarului, celui care a obținut venituri.
18. Cum se impozitează veniturile obținute dintr-un număr de 6 contracte de închiriere? Se mai aplică la venitul brut cota forfetară de 20%?
ANAF: Da, se mai aplică. Se merge pe aceeași regulă. Se determină venitul net pentru fiecare contract de închiriere, dacă este vorba de contracte în sens „clasic”. Dacă este închiriere în scop turistic, acolo trecem la sistem real. În Declarația unică va trebui să le treceți distinct, pe fiecare contract și acolo veți avea rubrici pentru fiecare contract, de venit brut, cheltuieli forfetare de 20% și de venit net. Aplicația electronică va face și un sumar unde însumează toate aceste venituri nete.
19. Dacă în anul 2025 voi realiza venit mai mic de 6 salarii minime, sunt asigurată din punct de vedere al CASS? Ce contribuții voi datora pentru 2025?
ANAF: Dacă veniturile sunt sub 6 salarii minime, veți declara la anul fără să mai completați partea de CASS, că nu veți datora. Dacă vreți să fiți asigurată, cel mai bine ar fi să completați capitolul II cu opțiunea dumneavoastră.
20. Locatarul pleacă înainte de expirarea contractului, mai încarc și actul adițional de desfacere a contractului în SPV?
ANAF: Vorbim de o Declarație C168 în care trebuie să menționați acest lucru pentru că acest contract pe care l-ați declarat inițial expiră înainte de termenul prevăzut acolo, de care știe și organul fiscal. Mai faceți un C168, aveți o bifă pentru încetare, trebuie să treceți și contractul inițial și contractul acesta de reziliere, actul adițional. Îl puteți depune pe calea pe care se depune și Declarația unică, pe site-ul ANAF.
---
Citește și:
-
Chirii 2025: Proprietarii de apartamente pot crește prețurile fără să plătească CASS, după majorarea salariului minim în România
-
Declarația Unică 2025: Formularul PDF inteligent a fost publicat de ANAF, pentru depunere online, privind impozitul și contribuțiile la PFA, activități independente, chirii și altele