Legea (450/2026) care prelungește până la 30 septembrie 2026 inclusiv termenul în care persoanele fizice pot finaliza achiziția unei locuințe cu cota redusă de TVA de 9% a fost adoptată luni de Senat, însă din actul normativ lipsesc „două calibrări esențiale”, atrage atenția o specialistă într-o analiză transmisă comunității antreprenoriale StartupCafe.ro.
Senatul a adoptat luni, 27 iulie 2026, cu 126 de voturi „pentru” și un singur vot împotrivă, Legea 450/2026. Susținut de toate grupurile parlamentare, proiectul se află acum la Camera Deputaților, care este for decizional.
„Este un vot care confirmă premisa pe care antreprenorii din industria contabilității au susținut-o constant: problema termenului de 31 iulie 2026 nu este o dispută politică, ci o chestiune tehnică de funcționare a statului, care putea și trebuia rezolvată prin consens”, punctează Loredana Mihăilă, membru fondator al Patronatului Antreprenorilor din Contabilitate, Taxe și Audit (PACT), organizația care a și semnalat problema legată de termenul de livrare a locuințelor noi care pot beneficia de TVA redus de 9%.
Redăm în continuare explicațiile Loredanei Mihăilă:
Cohorta rămâne închisă: nu se creează o facilitate fiscală nouă
„Cel mai important element al formei adoptate de Senat este ceea ce nu se schimbă. Toate condițiile de fond rămân intacte: actul juridic având ca obiect plata în avans trebuie să fi fost încheiat până la 1 august 2025, avansul de 20% pentru actele din perioada 3 - 31 iulie 2025 trebuie să fi fost achitat în termen, iar plafonul de 600.000 lei, suprafața maximă de 120 mp și condiția unei singure locuințe rămân neatinse. În opinia noastră, prelungirea nu reintroduce o facilitate fiscală și nu extinde categoria beneficiarilor: ea permite doar unei cohorte închise, determinate prin lege încă din vara anului 2025, să finalizeze tranzacții deja angajate. Reforma cotelor de TVA rămâne pe deplin în vigoare.
Ce aduce nou forma adoptată de Senat
Legea nu mai poate intra în vigoare înainte de 31 iulie, când expiră termenul actual, așa că Senatul a construit două mecanisme. Primul redeschide, de la intrarea în vigoare a legii și până la 30 septembrie 2026 inclusiv, posibilitatea achiziției cu TVA de 9%. Al doilea - noutatea reală a proiectului - este restituirea: cumpărătorii eligibili care semnează contractul final între 1 august 2026 și intrarea în vigoare a legii achită TVA de 21%, dar pot solicita, începând cu 1 octombrie 2026, restituirea diferenței față de cota de 9%, printr-o procedură ANAF.
Miza financiară este substanțială: pentru o locuință aflată la plafonul de 600.000 lei fără TVA, prețul total este de 654.000 lei cu TVA de 9% și de 726.000 lei cu TVA de 21% - o diferență de 72.000 lei, care va trebui plătită efectiv la autentificare de cumpărătorii din perioada-tampon, deși ea nu poate fi, de regulă, acoperită prin creditul ipotecar.
De ce a fost necesară intervenția
Începând cu 14 iulie 2026, atacul cibernetic asupra sistemelor ANCPI a făcut nefuncțională aplicația e-Terra, prin care se realizează exact etapele de care depinde livrarea juridică a unei locuințe: recepția cadastrală, apartamentarea, deschiderea cărților funciare și eliberarea extraselor pentru autentificare. La acest blocaj se adaugă o necorelare structurală: numai cele două operațiuni succesive de la OCPI necesită, în regim normal, 30 de zile lucrătoare, în condițiile în care luna iulie 2026 are doar 23. Cumpărătorii vizați și-au îndeplinit toate obligațiile aflate în controlul lor; întârzierea nu le este imputabilă.
Ce lipsește din actul normativ: două calibrări esențiale
Soluția Senatului este corectă în principiu și am încrederea că forul decizional o va adopta cu celeritate. Semnalez însă, în spirit constructiv, două lacune pe care Camera Deputaților le poate corecta printr-un amendament punctual.
Prima privește natura termenului. Data de 30 septembrie 2026 este o dată fixă, stabilită într-un moment în care nimeni - nici ANCPI - nu poate garanta când va fi restabilit integral accesul la e-Terra. Consiliul Economic și Social a avizat nefavorabil forma inițială exact pentru acest motiv. Soluția pe care o propunem Camerei Deputaților este un termen autocalibrat: 60 de zile de la data restabilirii integrale a accesului la sistemul e-Terra, confirmată printr-un anunț oficial al ANCPI. Un asemenea termen nu poate expira înainte ca infrastructura publică să redevină funcțională, absoarbe stocul de cereri acumulate la OCPI, rămâne determinabil - cohorta fiind închisă prin lege - și evită o nouă intervenție legislativă peste două luni.
A doua este lipsa de calibrare între „livrare” și „transferul dreptului de proprietate”. Textul leagă termenul fiscal de momentul „livrării” locuinței, dar completarea Registrului achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA se raportează la actele „care au ca obiect transferul dreptului de proprietate”. Menținerea în paralel a celor două formulări limitează, în practică, dreptul cumpărătorului la cota de TVA de 9%: interpretările divergente pe care le poate genera între notari și organele fiscale - de exemplu, atunci când predarea locuinței și autentificarea actului nu coincid - pot conduce la refuzul cotei reduse chiar pentru tranzacții pe deplin eligibile. Potrivit art. 281 alin. (6) din Codul fiscal, faptul generator de TVA pentru bunuri imobile intervine la data îndeplinirii formalităților legale pentru transferul titlului de proprietate, în acord cu Directiva 2006/112/CE. Alinierea tuturor dispozițiilor la noțiunea de „livrare” ar asigura o aplicare unitară și ar elimina un risc de contencios fiscal previzibil.
Votul aproape unanim din Senat arată că, atunci când o problemă este corect documentată, soluția transcende culorile politice. Cumpărătorii din această cohortă au respectat toate condițiile legii. Camera Deputaților are acum ocazia să finalizeze o măsură corectă și să se asigure că ea funcționează și în practică, nu doar în text. PACT își reafirmă disponibilitatea de a sprijini, prin expertiza membrilor săi, dezbaterea și implementarea legii”.
Loredana Mihăilă este membru fondator al PACT, organizația patronală a profesioniștilor din domeniul contabilității, fiscalității și auditului, membră a Federației FICSIMM și afiliată Confederației Concordia.