O piață estimată la 1,16 trilioane EUR, în creștere cu 2,2%, în care 75% din valoare vine din rezidențial, dar tranzacțiile mari se fac în zona comercială. 56 de tranzacții într-un singur sector și randamente stabile, în pofida unui climat european precaut. Acestea sunt reperele lui 2025. În 2026, însă, piața imobiliară din România intră într-o nouă etapă: capital există, dar trece printr-un filtru dur, iar selecția devine linia dintre randament și pierdere, potrivit studiului realizat de Ernst&Young (EY) România.
2025: o piață mare, dominată de rezidențial, dar cu bani în comercial
„Sectorul imobiliar continuă să reprezinte un pilon esențial al activității de fuziuni și achiziții din România, susținut de fundamente robuste și de interesul constant al investitorilor”, reiese din studiul EY.
În 2025, piața imobiliară din România a fost estimată la aproximativ 1,16 trilioane EUR, înregistrând o creștere anuală de 2,2%, determinată în principal de evoluția prețurilor rezidențiale. Proprietățile rezidențiale au reprezentat aproximativ 75% din valoarea totală a pieței, în timp ce segmentul imobiliar comercial (birouri, retail, industrial și logistic) a acoperit restul de 25%.
Deși rezidențialul domină ca volum, „activele comerciale au continuat să susțină activitatea investițională și valoarea tranzacțiilor”.
La finalul anului 2025, România dispunea de aproximativ 8 milioane mp de spații industriale, 4,7 milioane mp de spații moderne de retail și 3,4 milioane mp de spații moderne de birouri în București. Un element-cheie: „lipsa livrărilor de noi spații de birouri în 2025 - o premieră pentru capitală - fapt care a consolidat stabilitatea chiriilor și a limitat presiunea descendentă asupra valorilor”.
Chiriile „prime” pentru retail în București s-au stabilizat la 80–85 EUR/mp/lună, reflectând cererea solidă pentru centre comerciale dominante.
În același timp, chiriile industriale au scăzut ușor la 3,8–4,8 EUR/mp/lună, pe fondul creșterii ofertei și al unei atitudini mai prudente din partea ocupanților. La nivelul tuturor segmentelor, randamentele au rămas, în general, stabile.
56 de tranzacții și capital internațional: imobiliarele conduc fuziunile și achizițiile (M&A)
Sectorul imobiliar, ospitalitate și construcții (REH&C) a rămas pe primul loc ca număr de tranzacții, conducând piața de fuziuni și achiziții pentru al treilea an consecutiv, cu 56 de tranzacții în 2025.
Totuși, aproximativ 70% dintre tranzacțiile M&A din România nu au avut valoarea comunicată public, ceea ce înseamnă că „valoarea agregată a tranzacțiilor raportate public pentru sectorul REH&C nu poate fi confirmată cu un grad ridicat de acuratețe”.
„Datele aferente anului 2025 confirmă faptul că România continuă să atragă atât capital local, cât și internațional, sectoarele imobiliar, ospitalitate și construcții conducând activitatea de fuziuni și achiziții pentru al treilea an consecutiv”, spune Bogdan Mitroi, Manager, Transactions and Corporate Finance, EY-Parthenon.
Sursele de capital au rămas diversificate: Marea Britanie este pe primul loc în clasamentul investitorilor străini, urmată de România și Cehia. Capitalul local a reprezentat 27% din investițiile totale, însă investitorii internaționali au dominat tranzacțiile de dimensiuni mari.
Printre investitorii activi se numără M Core (retail), CPI Property Group (logistic), Granit (birouri) și Pavăl Holding (birouri).
Din perspectiva subsectoarelor, logistica, parcurile de retail și ospitalitatea sunt cele mai atractive. Investitorii vizează „platforme scalabile, active regionale dominante și proprietăți cu fluxuri de numerar stabile, corelate cu inflația”. În același timp, orașele secundare câștigă teren datorită diferențialelor de randament și competiției mai reduse.
2026: filtru dur, selecție strictă și execuție mai complicată
„Relevanța strategică a sectorului este de așteptat să se mențină în 2026, chiar și într-un context caracterizat de selectivitate sporită și accent pe execuție”, arată studiul EY.
Segmentul imobiliar comercial este estimat să crească cu aproximativ 1,2% anual în următorii 3–5 ani, un ritm mai moderat decât cel rezidențial.
Zona industrial-logistică rămâne în centrul interesului investitorilor, susținută de tendințe precum nearshoring-ul, extinderea capacităților de producție și investițiile în infrastructură finanțate din fonduri europene.
Retailul intră într-un nou ciclu de dezvoltare, cu aproximativ 700.000 mp de spații moderne preconizați în următorii cinci ani, în principal în afara Bucureștiului.
În acest context, diferența o face selecția. „Pe fondul temperării creșterii în segmentul imobiliar comercial și al intrării pe piață a unor noi proiecte de retail, investitorii se confruntă cu un nivel mai ridicat de complexitate în execuție și structurare”, spune Bogdan Mitroi.
Iar criteriile devin decisive: „Disciplina în stabilirea prețurilor, alinierea la criteriile ESG, calitatea activelor și accesul la finanțare vor deveni factori decisivi, în special în cazul achizițiilor de platforme, al dezvoltărilor mixte și al repoziționării portofoliilor”
Durata tranzacțiilor este așteptată să rămână extinsă, iar complexitatea acestora să crească, în special în cazul achizițiilor de platforme, dezvoltărilor mixte și restructurărilor de portofolii.
După un an în care imobiliarele au rămas motorul fuziunilor și achizițiilor, 2026 aduce un filtru dur. Piața nu se oprește, dar nu mai distribuie capitalul uniform. Într-un mediu mai competitiv și mai complex, selecția corectă devine diferența clară dintre randament și pierdere.