Cosmin Olăroiu este implicat într-un proiect imobiliar de mari dimensiuni în vestul Bucureștiului, pe aproximativ 55 de hectare de teren la Ciorogârla, într-o zonă cu acces la Autostrada A1 și la noua centură A0 a Capitalei.
Proprietatea are deja aprobat un Plan Urbanistic Zonal care permite dezvoltarea de hale pentru depozitare și logistică, birouri și construcții anexe, cu regim de înălțime de până la P+3.
În presă a fost vehiculată o valoare de peste 100 milioane EUR pentru viitoarea investiție. Suma nu apare însă, până acum, ca buget confirmat de investitori în documentele publice consultate de StartupCafe.ro.
Separat de costul dezvoltării, cele aproximativ 55 de hectare de teren ar putea valora în prezent în jur de 20 milioane EUR, potrivit unei estimări orientative StartupCafe.ro realizate prin raportare la terenurile industriale și logistice ofertate în 2026 în zona Ciorogârla - A1 - Bolintin-Deal.
55 de hectare pentru hale, logistică și birouri P+3
Proiectul este amplasat în comuna Ciorogârla, în vestul Capitalei, pe una dintre direcțiile importante de dezvoltare a pieței logistice din jurul Bucureștiului.
Principalul avantaj al amplasamentului este infrastructura rutieră. Zona oferă acces către Autostrada A1 București-Pitești, dar și către A0 – noua centură de autostradă a Bucureștiului, care permite distribuția traficului spre celelalte coridoare rutiere fără traversarea Capitalei.
Pentru o investiție logistică, combinația A1-A0 înseamnă acces mai rapid atât spre București, cât și spre principalele rute naționale.
Proprietatea are o suprafață totală de aproximativ 550.000 mp, respectiv circa 55 de hectare, împărțită în trei loturi de aproximativ 464.000 mp, 70.000 mp și 17.000 mp.
Documentația urbanistică îi menționează ca proprietari pe Aurelian Cosmin Olăroiu, Claudia Luminița Olăroiu și Costin Spiridon.
Consiliul Local Ciorogârla a aprobat în noiembrie 2025 Planul Urbanistic Zonal pentru introducerea terenurilor în intravilan și dezvoltarea de unități de depozitare și logistică, birouri și anexe, împreună cu drumuri interioare, parcări, spații verzi și infrastructura de utilități necesară.
PUZ-ul permite un procent maxim de ocupare a terenului de aproximativ 50%, un coeficient de utilizare a terenului de până la 2,2 și construcții cu regim de înălțime de până la P+3, cu o înălțime maximă de aproximativ 20 de metri.
Asta înseamnă că nu este vorba doar despre o suprafață destinată unor hale clasice de depozitare. Reglementarea permite și dezvoltarea de spații de birouri pe mai multe niveluri, integrate în viitorul ansamblu logistic.
Proiectul este pregătit de câțiva ani
Dezvoltarea nu a apărut în 2026.
Documentele Consiliului Județean Ilfov arată că un proiect de hale pentru depozitare pe terenurile din Ciorogârla se afla deja în circuitul urbanistic în anul 2022.
În 2023 apar în documentațiile CJ Ilfov cele trei parcele care, după modificările cadastrale ulterioare, formează proprietatea actuală de aproximativ 55 de hectare.
Procesul urbanistic s-a încheiat cu aprobarea PUZ-ului de către Consiliul Local Ciorogârla în noiembrie 2025.
Prin urmare, proiectul devenit acum vizibil în presă este rezultatul unei pregătiri derulate pe parcursul mai multor ani.
Cât ar putea valora terenurile în 2026
StartupCafe.ro a analizat prețurile cerute în prezent pentru terenuri industriale și logistice din Ciorogârla și din coridorul A1 – Bolintin-Deal.
Ofertele diferă substanțial în funcție de acces, utilități, suprafață și situația urbanistică, dar se situează în multe cazuri în zona de aproximativ 25-60 EUR/mp.
La capătul inferior apar terenuri destinate dezvoltărilor industriale și logistice ofertate în jurul a 25-30 EUR/mp, în timp ce proprietățile cu PUZ, utilități și poziții foarte bune pot depăși 50 EUR/mp.
În cazul proiectului de la Ciorogârla trebuie însă luată în calcul dimensiunea foarte mare a proprietății. Un teren de peste jumătate de milion de metri pătrați se tranzacționează, în mod normal, cu un preț pe metru pătrat mai redus decât loturile industriale de câteva hectare.
Folosind pentru comparație o plajă orientativă de aproximativ 30-40 EUR/mp, cele 55 de hectare ar putea avea în prezent o valoare de piață de ordinul a 17-22 milioane EUR.
La un reper median de aproximativ 35 EUR/mp rezultă o valoare de aproape 19 milioane EUR, pe care o putem rotunji la circa 20 milioane EUR.
Estimarea StartupCafe.ro se bazează pe prețurile de ofertare pentru proprietăți comparabile și nu reprezintă un raport de evaluare imobiliară sau un preț rezultat dintr-o tranzacție efectivă.
Două dintre terenurile lui Olăroiu fuseseră evaluate la 1,4 milioane EUR
Istoricul proprietății oferă și un reper pentru evoluția valorii terenurilor.
În 2021, Consiliul Județean Ilfov intenționa să cumpere de la soții Cosmin și Claudia Olăroiu două terenuri din Ciorogârla, cu o suprafață totală de aproximativ 8,7 hectare.
Terenurile urmau să fie folosite pentru proiectul județean de management integrat al deșeurilor.
Un raport de evaluare realizat atunci pentru autorități stabilea o valoare de aproximativ 16 EUR/mp, respectiv circa 1,4 milioane EUR pentru cele aproape 87.000 de metri pătrați.
Compararea documentelor cadastrale vechi cu actuala documentație urbanistică arată că cele două suprafețe corespund loturilor mai mici incluse astăzi în proiectul de 55 de hectare.
Tranzacția cu CJ Ilfov nu a dus în final la ieșirea terenurilor din proprietatea privată, iar acestea fac acum parte din viitoarea dezvoltare logistică.
Diferența față de situația din 2021 este importantă: atunci era vorba despre terenuri agricole extravilane, în timp ce astăzi proprietatea este inclusă într-un PUZ aprobat pentru hale, logistică și birouri.
De aceea, valoarea de 16 EUR/mp din 2021 nu poate fi comparată mecanic cu prețurile actuale, dar oferă un reper pentru transformarea economică a proprietății odată cu schimbarea regimului urbanistic.
Investiție de peste 100 milioane EUR
Pentru dezvoltarea viitoare a fost vehiculată în presă o valoare de peste 100 milioane EUR.
Cifra este plauzibilă ca ordin de mărime pentru o dezvoltare logistică de asemenea dimensiuni, dacă terenul va fi construit într-o proporție semnificativă și vor fi realizate hale, birouri, drumuri, parcări, utilități și infrastructura aferentă.
Trebuie însă făcută o distincție între valoarea terenului și valoarea investiției imobiliare.
Estimarea StartupCafe.ro de aproximativ 20 milioane EUR se referă la terenurile de 55 de hectare în situația actuală de piață și cu reglementarea urbanistică aprobată.
Suma de peste 100 milioane EUR se referă la valoarea vehiculată în presă pentru dezvoltarea viitoare și nu reprezintă, în acest moment, un buget de investiții confirmat public de Cosmin Olăroiu.
StartupCafe.ro a solicitat precizări privind valoarea investiției, suprafața care urmează să fie construită și calendarul proiectului. Vom actualiza informațiile în cazul în care vom primi un răspuns.