O analiză realizată de StartupCafe.ro arată că, deși Capitala și Ilfovul alcătuiesc zona cea mai profitabilă pentru dezvoltatorii imobiliari, regiunea este și cea mai riscantă pentru clienți (Autor: Marian Păvălașc).
Valoarea veniturilor în avans înregistrate de firmele de dezvoltare imobiliară din București a fost de 7,5 miliarde de lei în 2024 – ultimul an pentru care există bilanțuri centralizate. Dezvoltatorii din restul țării au încasat venituri în avans de doar 1,6 miliarde de lei. Datele au fost obținute de StartupCafe.ro în urma analizei bazelor de date disponibile pe mai multe platforme care sistematizează informațiile financiare depuse la Fisc.
Analiza a împărțit România în trei zone distincte din punct de vedere al dezvoltării imobiliare: București–Ilfov, cele șase județe care s-au dezvoltat cel mai mult după zona Capitalei (Cluj, Iași, Constanța, Brașov, Timiș și Dolj) și restul țării.
La un apartament vândut în avans în Galați, se vând alte 19 în București
Zona cu cele mai mari venituri în avans este, în mod clar, București–Ilfov. Datele arată astfel:
- București–Ilfov: 7,5 miliarde lei în total, ceea ce înseamnă aproximativ 970.000 lei per firmă (7,5 miliarde lei / 7.725 firme).
- Cele șase județe mari: 1,05 miliarde lei în total, adică aproximativ 172.000 lei per firmă (1,05 miliarde lei / 6.107 firme).
- Restul țării: 610 milioane lei în total, respectiv aproximativ 52.000 lei per firmă (610 milioane lei / 11.705 firme).
Diferențele sunt foarte mari. București–Ilfov are venituri în avans de peste șapte ori mai mari decât cele șase județe mari, la nivel total, și de aproape 19 ori mai mari decât restul țării.
Altfel spus, la un apartament vândut în avans în județul Galați, se vând alte șapte în Brașov și 19 în zona Capitalei.
La nivel per firmă, companiile din Capitală încasează în avans de aproape șase ori mai mult decât cele din marile orașe și de circa 18–19 ori mai mult decât firmele din celelalte județe.
„Explicația acestor date poate sta, în primul rând, în faptul că în Galați poate sunt foarte puține proiecte imobiliare. Practic veniturilor în avans este una generală în România. Cu toate acestea, este adevărat că în Capitală sunt mult mai multe proiecte de tip boutique, blocuri între alte blocuri care se fac de obicei doar cu banii în avans. Proiectele mai mari pleacă în general de la credite bancare și cel mult își finanțează etape ulterioare, ca amenajările, din veniturile în avans”, ne-a explicat Monica Toader, expert imobiliar din Capitală.
Mai reamintim că, din acest cel târziu, veniturile în avans ale firmelor de dezvoltare imobiliară ar trebui să fie tot mai mici, odată cu aplicarea Legii „Nordis” prin care acest tip de plăți sunt limitate.
Veniturile în avans aduc și profituri mai mari
Cea mai ridicată valoare a profitului net mediu per firmă se înregistrează în București–Ilfov, cu aproximativ 725.000 lei per companie în 2024.
Pe locul al doilea se află cele șase județe mari (Cluj, Timiș, Iași, Brașov, Constanța și Dolj), cu un profit mediu de circa 339.000 lei per firmă. Diferența față de București–Ilfov este de aproximativ 386.000 lei per companie, ceea ce înseamnă că firmele din Capitală câștigă, în medie, de peste două ori mai mult.
În restul județelor, profitul net mediu este de aproximativ 290.000 lei per firmă. Diferența față de București–Ilfov ajunge la circa 435.000 lei per companie, iar față de județele mari este de aproximativ 49.000 lei.
Concluzia este clară: București–Ilfov concentrează cea mai mare valoare adăugată per firmă, având un avantaj semnificativ atât față de marile centre regionale, cât și față de restul țării.
Totuși, în județele mai mici este mai ușor să faci afaceri imobiliare
Surprinzător – sau poate nu – în județele mai mici raportul dintre cheltuieli și venituri este mai favorabil: cu cheltuieli mai reduse se obțin venituri proporțional mai bune.
Zona cu cele mai mari cheltuieli raportate la cifra de afaceri este grupul celor șase județe mari, unde cheltuielile depășesc ușor cifra de afaceri netă (peste 100%). Acest nivel indică o presiune mai ridicată pe costuri și o eficiență operațională mai redusă comparativ cu București–Ilfov și cu restul județelor.
La polul opus, restul țării are cel mai mic raport cheltuieli/cifră de afaceri, ceea ce sugerează o structură de costuri relativ mai echilibrată.
Calculul raportului cheltuieli / cifră de afaceri netă pentru 2024 arată astfel:
- București–Ilfov: 34,7 miliarde lei cheltuieli / 35,5 miliarde lei cifră de afaceri ≈ 97,7%
- Cele șase județe mari: 14,4 miliarde lei / 14,18 miliarde lei ≈ 101,5%
- Restul țării: 24,2 miliarde lei / 25,7 miliarde lei ≈ 94,2%
Dezvoltarea imobiliară din România
Conform INS și Eurostat, în perioada 2015–2023, în România s-au construit anual între 45.000 și 75.000 de locuințe. Vârful a fost atins în 2021, cu peste 71.000 de unități locative finalizate. În 2023, cifra s-a apropiat de 68.000.
Pe ansamblu, raportul rezidențial publicat indică că România a livrat aproximativ 1,56 milioane de locuințe noi între 1990 și 2024, ceea ce înseamnă un ritm mediu de aproximativ 44.000 de unități pe an în ultimii ani.
„Această construcție accentuată de locuințe contribuie la transformarea peisajului urban și peri-urban în orașe precum București, Cluj, Iași sau Constanța, unde cererea pentru locuințe noi a fost una dintre cele mai ridicate”, aceasta era una dintre concluziile unui studiu al Cushman & Wakefield Echinox.
Analiza firmelor de dezvoltare imobiliară pe zone
București – Ilfov
În București–Ilfov, cele 7.725 de firme de dezvoltare imobiliară au generat în 2024 un profit net de 5,6 miliarde lei, ceea ce înseamnă un câștig mediu de aproximativ 725.000 lei per firmă.
Raportat la cifra de afaceri netă de 35,5 miliarde lei, marja netă este de circa 15,8%, un nivel solid pentru un sector intens capitalizat. Veniturile totale de 39,6 miliarde lei indică încasări medii de peste 5,1 milioane lei per companie, iar productivitatea per angajat (33.000 salariați) depășește 1,07 milioane lei cifră de afaceri/angajat.
Veniturile în avans au ajuns la 7,5 miliarde lei, adică aproape 19% din veniturile totale și circa 970.000 lei per firmă, semn al unei piețe puternic bazate pe pre-vânzări.
Pe de altă parte, datoriile de 68,1 miliarde lei depășesc de aproape două ori cifra de afaceri netă, ceea ce arată un model de creștere accelerată, dar dependent de finanțare.
Datele brute
În București și Ilfov funcționează 7.725 de companii care se ocupă de dezvoltare imobiliară. Ilfovul este inclus în analiză deoarece dezvoltarea sa este strâns legată de Capitală, multe localități fiind practic lipite de București.
Numărul de angajați a crescut constant în ultimul deceniu, de la 15.265 în 2015 la 33.000 în 2024. Evoluția recentă arată o creștere de la 32.315 angajați în 2023 la 33.000 în 2024.
Cifra de afaceri netă a ajuns în 2024 la 35,5 miliarde de lei, în creștere față de 31,4 miliarde de lei în 2023. Comparativ cu anul 2015, când veniturile se situau la 8 miliarde de lei, creșterea este una semnificativă.
Profitul brut a fost de 6,4 miliarde de lei în 2024, iar profitul net de 5,6 miliarde de lei. Cu un an înainte, profitul brut se ridica la 5,37 miliarde de lei, iar cel net la 4,7 miliarde de lei.
În urmă cu un deceniu, profitul brut era de 866 milioane de lei, iar profitul net de 779 milioane de lei.
Datoriile firmelor au ajuns în 2024 la 68,1 miliarde de lei, față de 62,2 miliarde de lei în 2023. În 2015, nivelul datoriilor era de 24,8 miliarde de lei.
Cheltuielile firmelor de dezvoltare imobiliară au crescut în 2024 la 34,7 miliarde de lei, de la 31,8 miliarde de lei în 2023. În 2015, cheltuielile se situau la 8,6 miliarde de lei.
Veniturile în avans au ajuns la 7,5 miliarde de lei în 2024, față de 4,98 miliarde de lei în 2023. În 2015, acestea erau de 1,05 miliarde de lei.
Veniturile totale au fost de 39,6 miliarde de lei în 2024, comparativ cu 35,9 miliarde de lei în 2023. În 2015, veniturile se situau la 8,7 miliarde de lei.
Cele șase județe după București (Cluj, Timiș, Iași, Brașov, Constanța și Dolj)
În cele șase județe mari activează 6.107 firme care au obținut în 2024 un profit net cumulat de 2,07 miliarde lei, ceea ce înseamnă un câștig mediu de aproximativ 339.000 lei per firmă.
Raportat la cifra de afaceri netă de 14,18 miliarde lei, marja netă este de circa 14,6%, apropiată de nivelul din Capitală, dar la o scară mai redusă. Veniturile totale de 16,5 miliarde lei indică încasări medii de aproximativ 2,7 milioane lei per companie, iar productivitatea per angajat (23.956 salariați) este de aproape 592.000 lei cifră de afaceri/angajat.
Veniturile în avans au fost de 1,05 miliarde lei, adică circa 6,4% din veniturile totale și aproximativ 172.000 lei per firmă, semn că pre-vânzările au un rol mai moderat.
Datoriile de 17,7 miliarde lei depășesc cifra de afaceri netă (raport ~1,25), indicând un grad de îndatorare semnificativ, dar mai echilibrat decât în București–Ilfov.
Numărul de angajați a crescut în ultimul deceniu de la 13.095 la 23.956 în 2024. Totuși, evoluția recentă indică o ușoară scădere, de la 24.503 angajați în 2023 la 23.956 în 2024.
Cifra de afaceri netă a fost de 14,18 miliarde de lei în 2024, în creștere față de 13,2 miliarde de lei în 2023. În urmă cu un deceniu, veniturile erau de 3,6 miliarde de lei.
Profitul brut a fost de 2,37 miliarde de lei în 2024, iar profitul net de 2,07 miliarde de lei. În 2023, profitul brut a fost de 2,1 miliarde de lei, iar cel net de 1,87 miliarde de lei.
În 2015, profitul brut era de 427 milioane de lei, iar profitul net de 362 milioane de lei.
Datoriile firmelor au ajuns în 2024 la 17,7 miliarde de lei, față de 16 miliarde de lei în 2023. În urmă cu un deceniu, acestea se situau la 4,26 miliarde de lei.
Cheltuielile firmelor de dezvoltare imobiliară au crescut în 2024 la 14,4 miliarde de lei, de la 13,06 miliarde de lei în 2023. În 2015, cheltuielile erau de 3,65 miliarde de lei.
Veniturile în avans au ajuns la 1,05 miliarde de lei în 2024, aproape identic cu nivelul din 2023 (1,048 miliarde de lei). În 2015, acestea se situau la 120 milioane de lei.
Veniturile totale au fost de 16,5 miliarde de lei în 2024, față de 14,9 miliarde de lei în 2023. În 2015, veniturile erau de 4 miliarde de lei.
Restul țării
În restul județelor activează 11.705 firme care au generat în 2024 un profit net cumulat de 3,4 miliarde lei, ceea ce înseamnă un câștig mediu de aproximativ 290.000 lei per firmă, sub nivelul din marile centre regionale.
Raportat la cifra de afaceri netă de 25,7 miliarde lei, marja netă este de circa 13,2%, indicând o profitabilitate mai redusă, dar stabilă.
Veniturile totale de 27,8 miliarde lei înseamnă încasări medii de aproape 2,37 milioane lei per companie, iar productivitatea per angajat (51.752 salariați) este de aproximativ 497.000 lei cifră de afaceri/angajat.
Veniturile în avans au fost de 610 milioane lei, adică doar 2,2% din veniturile totale și circa 52.000 lei per firmă, ceea ce arată o dependență mult mai mică de pre-vânzări.
În același timp, datoriile de 16,5 miliarde lei reprezintă doar 0,64 ori cifra de afaceri netă, sugerând un model de dezvoltare mai prudent, cu risc financiar mai scăzut.
Datele brute
În restul județelor din România activează 11.705 firme de dezvoltare imobiliară.
Numărul de angajați a crescut constant în ultimul deceniu, de la 31.101 în 2015 la 51.752 în 2024. Creșterea anuală a fost moderată, de la 51.644 angajați în 2023 la 51.752 în 2024.
Cifra de afaceri netă a fost de 25,7 miliarde de lei în 2024, în creștere față de 23,4 miliarde de lei în 2023. În 2015, veniturile se situau la 6,8 miliarde de lei.
Profitul brut a fost de 3,9 miliarde de lei în 2024, iar profitul net de 3,4 miliarde de lei. Cu un an înainte, profitul brut a fost de 3,43 miliarde de lei, iar profitul net de 3,05 miliarde de lei.
În urmă cu un deceniu, profitul brut era de 703 milioane de lei, iar profitul net de 598 milioane de lei.
Datoriile firmelor au ajuns în 2024 la 16,5 miliarde de lei, față de 14,7 miliarde de lei în 2023. În 2015, nivelul datoriilor era de 4,6 miliarde de lei.
Cheltuielile firmelor de dezvoltare imobiliară au crescut în 2024 la 24,2 miliarde de lei, de la 21,5 miliarde de lei în 2023. În 2015, cheltuielile se situau la 6,6 miliarde de lei.
Veniturile în avans au ajuns la 610 milioane de lei în 2024, față de 590 milioane de lei în 2023. În 2015, acestea erau de 209 milioane de lei.
Veniturile totale au fost de 27,8 miliarde de lei în 2024, comparativ cu 24,75 miliarde de lei în 2023. În 2015, veniturile se situau la 7,2 miliarde de lei.