Proprietarii de apartamente închiriate în regim hotelier din București pot ajunge la un venit mediu anual de circa 13.000 EUR, potrivit unei analize ZF bazată pe datele AirDNA, platformă care analizează informațiile disponibile pe Airbnb.
În cazul unui apartament cu două camere, veniturile estimate din închirierea în regim hotelier sunt de aproximativ 5.000 EUR. Raportat la un venit mediu anual de circa 13.000 EUR, piața apartamentelor închiriate în regim hotelier ajunge la aproape 1 miliard de euro venituri într-un an. Conform sursei citate, spre comparaţie, piaţa hotelieră a ajuns la venituri de 9,3 miliarde de lei (circa 1,8 miliarde de euro), realizate de aproape 3.400 de firme.
În prezent, în România sunt aproximativ 74.000 de apartamente și camere disponibile pentru închiriere în regim hotelier, în creștere cu 7,8% față de anul anterior, conform datelor European Travel Commission citate de ZF.
Totodată, Europa de Est este regiunea cu cea mai rapidă creștere anuală a ofertei de apartamente închiriate pe termen scurt.
S-au schimbat normele de clasificare în turism: limita la AirBnB pe persoană fizică
Amintim că Ministerul Economiei, Digitalizării, Antreprenoriatului și Turismului (MEDAT) a introdus o serie de modificări la normele metodologice privind eliberarea certificatelor de clasificare a structurilor de primire turistice cu funcțiuni de cazare și alimentație publică, a licențelor și brevetelor de turism, inclusiv în afacerile cu cazare pe AirBnB.
Noul ordin prevede că operatorii economici persoane fizice pot solicita clasificarea doar pentru un număr maxim de 7 camere/14 locuri încadrate la tipul de structură de primire turistică apartamente și/sau camere de închiriat în locuințe familiale proprietate personală, indiferent de numărul de locuințe în care sunt situate acestea.
În normele vechi, era prevăzută doar limita de 7 camere, fără să se specifice și numărul de locuri maxim.
De asemenea, noul ordin a introdus o nouă anexă 1, cu criteriile de punctaj pentru clasificare în sectorul hotelier.
Închirieri prin Airbnb și Booking. Tot ce trebuie să știi în 2026: schimbări, obligații, taxe
StartupCafe.ro a scris recent că piața închirierilor pe termen scurt prin platforme precum Airbnb și Booking intră într-o nouă etapă de reglementare, odată cu aplicarea a normelor europene privind transparența și raportarea activităților de cazare. În România, schimbările îi vizează inclusiv pe proprietarii care desfășoară activitatea pe persoană fizică, pe CNP, fără PFA sau firmă.
Este vorba despre Regulamentul european 2024/1028, care obligă România să implementeze un sistem de înregistrare cu număr unic pentru unitățile de cazare sau gazde. Printre altele, România și alte state membre UE trebuie să înființeze și un punct unic de înregistrare digital pentru a primi date despre activitatea gazdelor de la platformele online.
Proprietarii vor trebui să obțină un cod unic prin platforma SITUR, sistemul informatic al turismului. Procedura presupune autentificarea prin ROeID sau semnătură electronică și validarea unităților deja clasificate în sistem.
Închirierea locuințelor prin Airbnb și Booking: Tot ce trebuie să știi din punct de vedere fiscal în 2026. Declarare, sancțiuni, noutăți și recomandări
În ceea ce privește tratamentul fiscal al veniturilor obținute din închirieri pe termen scurt prin platforme online precum Airbnb sau Booking, proprietarii din România trebuie să țină cont, în 2026, de câteva aspecte fiscale importante pentru a evita eventuale sancțiuni.
Cornel Grama, reputat expert contabil și consultant fiscal, a explicat pentru StartupCafe.ro că începând cu veniturile anului 2026, activitățile persoanelor fizice realizate prin Airbnb și Booking vor fi impozitate diferit față de anul anterior.
„Avem două situații pentru aceste persoane:
Cei care inchiriaza între 1 și 7 camere
Vor stabili venitul net prin deducerea unei cote forfetare de 30% din venitul brut. Nu se cuprinde în venitul brut comisionul reținut de entitățile care facilitează serviciile, interfețe electronice (ex. Airbnb, Booking).
Nu există obligații privind evidența contabilă, contează doar veniturile (încasate). Trebuie, totuși, păstrate documentele relevante. Există obligația completării fișei de ocupare a capacității de cazare, din care să rezulte perioada de ocupare și datele de identificare ale persoanelor.
Atenție! Dacă în cursul anului depășesc limitate de 7 camere, mă încadrez la venituri din activități independente din anul respectiv.
Se datoreaza impozit 10% și CASS raportate la plafoanele de 6,12, 24 de salarii minime brute pe economie.
În ceea ce privește sumele care sunt încasate în valută, echivalentul în lei al acestora se determină prin utilizarea cursului de schimb valutar comunicat de BNR în ultima zi bancară anterioară încasării.
Nu este nevoie de înființarea unei PFA/II.
Venitul net anual = Venit brut – 30% x Venit brut
Nu se cuprinde în venitul brut comisionul reținut de entitățile care facilitează serviciile, interfețe electronice (ex. Airbnb, Booking).
Nu există obligații privind evidența contabilă, contează doar veniturile (încasate).
Există obligația utilizării facturării electronice și, totodată, de a avea casă de marcat în cazul în care încasările se fac numerar sau cu cardul, direct la locație.
Se plătește CASS ca pentru veniturile din activități de cedarea folosintei bunurilor (6, 12 și 24 de salarii minime brute pe economie).
Cei care închiriază mai mult de 7 camere (de la 8 în sus):
Se încadrează la categoria veniturilor din activități independente și stabilesc venitul net prin deducerea unei cote forfetare de 30% din venitul brut.
Aceste persoane datorează CASS, calculată la venitul net plafonat la 72 de salarii minime și CAS, la plafonul de 12 sau 24 de salarii dacă venitul net depășește plafonul.
Acești contribuabili completează numai partea referitoare la venituri din Registrul de evidenţă fiscală și nu au obligația de a conduce evidență contabilă.
În cazul sumelor încasate în valută, echivalentul în lei al acestora se determină prin utilizarea cursului de schimb valutar comunicat de BNR în ultima zi bancară anterioară încasării.
Este nevoie de înființarea unei PFA/II.
Venitul net anual = Venit brut – 30% x Venit brut
Nu se cuprinde în venitul brut comisionul reținut de entitățile care facilitează serviciile, interfețe electronice (ex. Airbnb, Booking).
Nu există obligații privind evidența contabilă, contează doar veniturile (încasate).
Există obligația utilizării facturării electronice și, totodată, de a avea casă de marcat în cazul în care încasările se fac numerar sau cu cardul, direct la locație.
Se plătesc CAS și CASS ca pentru orice venit din activități independente”, a explicat Cornel Grama.
Potrivit expertului, în cazul închirierii unui număr mai mare de 7 camere, este obligatorie autorizarea ca PFA/ II sau SRL. Sub 7 camere, activitatea se poate desfășura fără o formă de autorizare, cu respectarea impozitului de 10% și a CASS.
Totodată, el mai precizează că obligațiile fiscale rămân aceleași și pentru cei care desfășoară astfel de activități în afara platformelor, în cazul închirierilor pe termen scurt (sub 30 de zile).
Închirieri prin Booking și Airbnb. Când devine obligatoriu codul de TVA intracomunitar
Expertul a explicat și în ce situații devine obligatoriu codul de TVA intracomunitar pentru proprietarii care folosesc Airbnb sau Booking. Astfel, persoanele fizice care închiriază camere pe astfel de platforme trebuie să achite un comision pentru intermedierea acestor servicii.
Pentru comisionul facturat către persoanele fizice care închiriază, acestea au obligația obținerii codului special de TVA de la ANAF conform art 317 din Codul fiscal și plata TVA în România în baza unui decont special de TVA (formular 301) depus la ANAF până în 25 a lunii următoare primirii facturii de la AirBnb/Booking.
„Chiar dacă nu ești PFA și ești sub pragul de scutire de TVA pentru veniturile tale, în cazul în care colaborezi cu platforme precum Airbnb sau Booking, apare obligația de a obține un Cod Special de TVA pentru achiziții intracomunitare de servicii. Acest cod special va arăta ca un CUI, dar va fi folosit exclusiv pentru tranzacțiile cu parteneri din afara României”, conform lui Cornel Grama.
Acest lucru înseamnă că platforma intermediară va emite facturi pentru comision, cu TVA 0%, iar contribuabilul român va trebui să calculeze 21% la valoarea comisionului reținut de platformă și să plătească această sumă la bugetul de stat din România.
„Odată ce ai codul special de TVA și primești facturi de comision, ai două obligații declarative lunare (doar pentru lunile în care ai avut activitate): Formularul 301 (Decont special de TVA), în care declari suma comisionului și TVA-ul datorat (cei 21%) și Formularul 390 (Declarația recapitulativă), în care raportezi achiziția de servicii de la partenerul din UE (Airbnb Irlanda sau Booking Olanda)”, punctează expertul.
Aceste formulare se depun până pe data de 25 a lunii următoare celei în care a fost emisă factura de comision și tot până la această dată contribuabilul trebuie să facă și plata efectivă a banilor.
Cele mai importante lucruri pe care ar trebui să le știe un proprietar care închiriază pe termen scurt în 2026
„Atunci când începi să obții venituri din închirierea în regim turistic a unor camere din locuința ta, una dintre primele întrebări este: trebuie sau nu să mă înregistrez la ONRC/ANAF?”, spune Cornel Grama.
În opinia sa, regula de care trebuie să țină cont acești proprietari este:
- Dacă închiriază până în 7 camere = Regim simplu, nu se autorizează la ONRC, dar se înrolează în SPV ANAF și își declară veniturile anual.
- Dacă închiriază peste 7 camere = Au nevoie de o formă juridică organizată și înregistrare ca PFA/II/IF/SRL.
„Chiar dacă ești persoană fizică, pentru închirieri turistice ai nevoie de certificatul de clasificare eliberat de Ministerul Turismului. Aceste document atestă faptul că spațiul tău îndeplinește standardele minime de calitate și siguranță”, punctează Cornel Grama.
Ce taxe vor trebui să plătească proprietarii
Impozitul pe venit
Impozitul pe venit este de 10%.
Potrivit lui Grama, în ceea ce privește baza de calcul, nu se mai aplică norme de venit fixe, acele sume stabilite anual de ANAF pe cameră. Acum, venitul net se calculează scăzând o cotă forfetară de cheltuieli de 30% din venitul brut (totalul încasărilor).
„Exemplu: Dacă încasezi 10.100 lei, din această sumă scazi mai întâi comisioanele reținute de platforme (precum Booking sau Airbnb), în valoare de 100 lei. Din suma rămasă scazi apoi cheltuiala forfetară de 3.000 lei și plătești 10% din restul de 7.000 lei, adică 700 lei impozit.
Limita de camere: Acest regim se aplică pentru închirierea a maximum 7 camere situate în locuințe proprietate personală. Peste 7 camere, activitatea este considerată „activitate independentă” și necesită altă formă de organizare (PFA/SRL)”, arată expertul contabil și consultantul fiscal.