Patronatul Antreprenorilor din Contabilitate, Taxe și Audit din România (PACT) solicită prelungirea cu un an, până la 31 iulie 2027, a termenului de livrare a locuințelor noi care pot beneficia de TVA redus de 9%.
„Demersul nu urmărește introducerea unei facilități fiscale noi și nici extinderea categoriei beneficiarilor, ci doar menținerea efectului util al regimului tranzitoriu pentru persoanele fizice care au îndeplinit deja condițiile prevăzute de lege”, conform PACT.
Concret, Legea nr. 141/2025 a stabilit că românii pot achiziționa locuințe noi cu TVA de 9% în intervalul august 2025 - iulie 2026, respectând următoarele condiții:
- a) locuinţa să aibă o suprafaţă utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodăreşti, şi o valoare, inclusiv a terenului pe care este construită, care nu depăşeşte suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată;
- b) locuinţa să fie livrată până la data de 31 iulie 2026 și să poată fi locuită ca atare, conform condiţiilor legale în vigoare la data încheierii actelor juridice între vii care au ca obiect plata în avans pentru achiziţionarea unei astfel de locuinţe;
- c) persoana fizică să nu fi achiziţionat anterior o altă locuinţă cu cotă redusă de TVA începând cu 1 ianuarie 2023, conform informaţiilor din ”Registrul achiziţiilor de locuinţe cu cota redusă de TVA”;
- d) persoana fizică să încheie până la data de 1 august 2025 un act juridic între vii care are ca obiect plata în avans pentru achiziţionarea unei astfel de locuinţe.
În acest context, PACT susține că este nevoie de o propunere oficială de modificare legislativă privind prorogarea până la data de 31 iulie 2027 a termenului pentru livrarea locuințelor care pot beneficia de aplicarea cotei reduse de TVA de 9%.
Conform Patronatului Antreprenorilor din Contabilitate, Taxe și Audit din România, actualul termen, 31 iulie 2026, riscă să îi priveze de facilitate pe cumpărătorii care au achitat deja avansul și au îndeplinit toate condițiile prevăzute de lege.
Condiția privind termenul de livrare „poate genera efecte disproporționate, întrucât momentul livrării nu depinde exclusiv de cumpărător”, susține PACT.
Deși cumpărătorul poate îndeplini toate obligațiile aflate în controlul său, poate pierde dreptul de aplicare a cotei reduse de TVA de 9% din cauza depășirii termenului de livrare.
„Momentul livrării unei locuințe depinde de numeroși factori tehnici, administrativi și juridici: finalizarea lucrărilor de construcție; recepția la terminarea lucrărilor; obținerea documentației cadastrale; înscrierea în cartea funciară; racordarea la utilități; formalitățile notariale și administrative necesare transferului dreptului de proprietate. Aceste etape implică dezvoltatorul, autoritățile publice și alte entități, iar cumpărătorul nu are control efectiv asupra calendarului lor”, punctează organizația.
Ce mai spune PACT:
„În forma actuală, dispozițiile tranzitorii pot conduce la tratamente fiscale diferite pentru contribuabili aflați în situații juridice comparabile.
Un cumpărător care primește locuința la 29 iulie 2026 poate beneficia de TVA 9%. Un cumpărător aflat într-o situație similară, dar care primește locuința la 5 august 2026, poate ajunge să suporte TVA 21%. Diferența nu rezultă din conduita cumpărătorului, ci din calendarul finalizării investiției.
Costul suplimentar poate fi semnificativ și poate afecta finanțarea achiziției. Pentru o locuință cu valoarea maximă eligibilă de 600.000 lei, exclusiv TVA:
- TVA 9% = 54.000 lei;
- TVA 21% = 126.000 lei;
- diferență de cost = 72.000 lei.
Această diferență poate afecta aprobarea creditului ipotecar, gradul de îndatorare, posibilitatea finalizării achiziției și stabilitatea raporturilor contractuale deja asumate.
PACT susține necesitatea unei intervenții legislative punctuale, limitate și proporționale.
Nu se solicită introducerea unei facilități fiscale noi;
Nu se solicită modificarea plafonului de 600.000 lei;
Nu se solicită modificarea suprafeței maxime de 120 mp;
Nu se solicită extinderea perioadei de încheiere a antecontractelor;
Nu se solicită modificarea condițiilor privind avansul;
Nu se extinde categoria beneficiarilor.
Categoria beneficiarilor este deja determinată prin lege. Se propune exclusiv prorogarea termenului tehnic de livrare, pentru ca regimul tranzitoriu să își atingă scopul pentru care a fost instituit.
Prin propunerea sa, PACT solicită:
- prorogarea termenului de livrare de la 31 iulie 2026 la 31 iulie 2027;
- menținerea tuturor celorlalte condiții de eligibilitate prevăzute de Legea nr. 141/2025;
- aplicarea măsurii exclusiv pentru tranzacțiile deja angajate în condițiile legii;
- reglementarea caracterului excepțional și definitiv al prorogării;
- corelarea tehnică a tuturor referirilor legale privind livrarea, autentificarea actelor și înscrierea în Registrul achizițiilor de locuințe cu cotă redusă de TVA”.
PACT mai spune că prorogarea termenului ar contribui la:
- protejarea raporturilor juridice deja constituite;
- evitarea afectării cumpărătorilor care au acționat cu bună-credință;
- reducerea riscului de litigii între cumpărători și dezvoltatori;
- menținerea predictibilității fiscale;
- stabilitatea pieței rezidențiale;
- reducerea sarcinilor administrative generate de interpretări și situații neunitare;
- creșterea încrederii contribuabililor în stabilitatea cadrului fiscal.
„Aplicarea strictă a termenului de 31 iulie 2026 poate conduce la pierderea cotei reduse de TVA de 9% de către contribuabili care au respectat toate condițiile legale aflate în controlul lor, dar depind de factori tehnici și administrativi exteriori conduitei proprii. PACT solicită Ministerului Finanțelor analizarea oportunității prorogării termenului până la 31 iulie 2027, ca măsură echilibrată, proporțională și necesară pentru protejarea tranzacțiilor deja angajate”, concluzionează PACT.